长垣调研报告.pptVIP

2013年第一季度土地招拍挂出让21宗土地，其中住宅6宗，平均起始价为32.7万/亩 项目概况 3 区位图 区域划分： 长垣县共分为5个区：蒲东、蒲西、蒲南、蒲北和起重机产业园。县城被护城河一分为二，分别是蒲西区和蒲东区。 2F临街商铺 6000 18F高层住宅 3000 11F小高层住宅 2800 6F电梯洋房 4000 地下车库 35000元/个 长垣县房地产市场板块划分图 区域市场均价 项目SWOT分析 1.土地市场管理不规范，导致经济适用房自建住房流入商品房市场。 2.整体房地产市场投资周期拉长，楼盘去化较慢，投资回报较低。 3.当地开发商亿隆、宏力、长城、富美四大开发商几乎“垄断”长垣房地产市场。 1.地处老城区北部，周边多为民用住宅，有待改善。或许有一定的市场需求。 2长垣经济发展态势良好，有助于房地产企业发展。 3.市场产品多为多层，别墅次之，小高层市场容量有限。因此寻找产品差异化，会给项目发展提供机会。 威胁—Threaten 机会—Opportunity 1.长垣县实施西扩南移的发展战略，项目所处北部区域，临近铁路，发展动力不足，发展潜力较小 2.项目周边缺少高大上等楼盘，缺乏整体吸引力和高端住宅产品。 3地块所处北部区域已是规划中的最北，发展前景不容乐观，周边生活配套设施滞后，生活配套有待改善。 3.宗地临近楼盘，已去化三年还未售罄，均价较低，销售依然冷清。 1.项目所处地块临近苗寨镇经济较强的乡镇为项目带来潜在的实力消费客群。 2.北部区域在建销售楼盘较少，市场竞争激烈程度相对较低。 3.项目周边品牌开发商不多，若项目注重建设品质，可以拉动周边改善型住宅客户需求。 4.一期151亩地块方正、净地便于后期规划设计。 劣势—Weak 优势—Strength 项目小结： 长垣县的县域经济综合排名在新乡各县区中靠前，但在全国排名仅为33名，通过 实地了解当地房地产市场无论是开发总量，还是单个项目开发体量都要高过周边地 级市，同样楼盘品质及销售均价也要高过周边县市，明显表明当地住宅市场成熟 度较高，未来项目开发市场竞争会想当强烈。 通过长垣县政府规划部门了解到，目前在建的有些项目多是几年前拿的土地，多 为工业用地转化而来，地价非常低，资料显示：24.5——75万/亩不等。 长垣在两年前房地产市场投资过热，仅目前在售的项目就达30个左右，未来入市 体量也较大，住宅市场处于饱和状态。 区域市场分析 4 长垣房地产综述 长垣的房地产主要有以下几个部分组成：自建房、经济适用房和商品房产在这三种房产市场中，自建房主要集中在老城区内，建筑形式多为独家独院，外观陈旧，以长垣原著居民为主，因政府大力发展浦西新区，因此商品房和经济适用房主要集中在新区，投放量呈逐年增加的趋势。 从城市发展的眼光来看，长垣市的建设速度是令人吃惊的，几年的时间，长垣的房地产市场已经实现质的飞跃。使长垣从一个古老的县城慢慢转变为现代化的新城。 楼盘分布 长垣的房地产项目大致分布在浦北板块、浦西板块、中心板块、东南板块、浦东板块。 浦西板块：代表楼盘有亿隆·欧洲小镇、太极·原乡、食博园四期、卫华世纪城、美景天诚、华泰花园，宏瑞园等楼盘 浦北板块：代表项目有新宇新城、公园2080、望族公馆等楼盘 中心板块：代表项目亿隆中央公馆、 宏力新村等楼盘 东南板块：代表楼盘：亿隆家天下、建业·森林半岛、容园、丽水花园、玫瑰苑、东方富地、圣起新村、富景苑、豫龙花园等楼盘 浦东板块：代表楼盘有浦东花园 长城金典 长城华庭等楼盘 浦北板块 浦西板块 中心板块 东南板块 浦东板块 项目规模： 片区内地块相对较大，以大体量项目为主，建筑规模较大，区域内环境较好。 该区域主要楼盘：亿隆·欧洲小镇、食博园四期、卫华世纪城、美景天诚、华泰花园、宏瑞园等 建筑类型：高层、多层 主力户型： 130㎡左右三房、150㎡——170㎡左右四房 主力价格：3500元/㎡左右 主力客户：公务员、企事业单位工作人员、生意人以及部分老城区客户 长城大道 宏力大道 浦西板块： 该区域是长垣楼盘较多的区域，楼盘品质较高，市场供应量较大，是重点发展的区域，消费者已形成一定认可度，市场供应量将进一步增大，竞争也将更加激烈。 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 浦北板块： 目前蒲北板块开发程度相对于其他板块较低，但由于行政事业单位的集聚作用，这一板块必将产生巨大的发展潜力，不可低估。 项目规模：片区内土地供应适中，以中大型项目为主，讲究质量，品质、生活、影响力。 该区域主要楼盘：新宇新城、公园2080，望族公馆。 建筑类型：高层、多层 该区域内主要楼盘：新宇新城、公园208