20090625-深圳军产房调研报告142565088.pptVIP

龙华军产房调研报告 1、军产房的法律界定 1、军产房的法律界定 《城镇驻军营房产权转移和房屋现状变更登记实施细则》第八条的规定 军队房屋产权属军委总部，所有权性质属军产，“产权单位”填总后勤部； 其营房变更登记委托“住用单位”（即产权管理单位）全权办理，使用“住用单位”印章，但必须按《中国人民解放军房地产管理条例》规定的房地产转移、变更批准权限，持有总后勤部或各军区、军兵种、国防科工委等大单位的批件； 《军队房地产开发管理暂行条例》第十五条的规定 利用军队房地产开发，不论数量多少，一律报总后勤部审批 《军队现有住房出售管理办法》第四条规定 出售军队现有住房，必须经军区级单位审查并报总后勤部批准，由售房单位组织实施。 综合上述： 2、军产房与商品房的比较分析 3、龙坂片区军产房现状（含集资房） Thank you! * 2009.6.25 2、军产房与商品房比较分析 3、龙坂片区军产房现状 目录 4、龙华与关内军产房对比及启示 军产房是指军队享有房屋所有权（即产权）的房屋； 军产房的产权单位是总后勤部； 军队产权房屋向地方转让，必须取得总后勤部的审批，否则无权转让，转让无效。 产权归属： 商品房业主购房后拥有该房屋的所有权以及土地70年的使用权，由国土局颁发正规的“红本”，可以进入正常的市场交易。 付款方式： 商品房的付款方式分为两种：一种是一次性付款，另一种为按揭贷款。根据实际经济能力，按揭贷款可以选择不同的额度，同时在收入增加的情况下可考虑提前还款以节省利息，方便灵活。 买卖合同： 商品房与业主签定的合同是由国土局拟定的，对于买房双方的权利和义务有详细的说明，具有权威的法律效力，每一份买卖合同在国土局都有备案，业主的自身权益可以得到有效保障。 买买费用： 除房款外，商品房还需根据房屋面积交纳不同额度的契税、印花税、贴花等。 产权归属： 军产房产权归属总后勤部，业主只拥有房屋的所有权，没有土地的使用权，即只能办理“绿本”，不能流通交易。 付款方式： 军产房的付款方式分为两种：一种是一次性付款，另一种为建筑期分性付款。不过，一般所谓的一次性付款在所购军产房处于期房阶段都可以拆分为几部分付款，交楼时付清即可。 买卖合同： 军产房与业主签定的合同一般是根据正规的房地产买卖合同草拟的，虽然对于业主与开发商来说看似有权利与义务的说明，但实际上是不具有法律效力的，业主的自身权益得不到有效保障。 买买费用： 除房款外，军产房几乎没有其它额外的费用，只需交纳办理独立“绿本”的办证费。 商品房 军产房 军产房吸引客户的最大优势就是价格。从上表可以看出，一般军产房的价格只是其周边商品房价格的50%~60%； 但实际上，军产房在用材、用料、布局等方面都不会完全参照市场商品房的高标准，价格低也是自然的事情，不应盲目只看价格； 军产房的物业大都是开发商自己的，管理比较差，常常碰上投诉无门和反应迟缓的问题。 0.524 10500元/㎡ 金地梅陇镇 5500元/㎡ 龙军花园 0.600 20000元/㎡ 明福居 12000元/㎡ 祥晟苑 新华城 周边商品房 商品房 4000元/㎡ 5000元/㎡ 0.421 9500元/㎡ 梅龙苑 龙华 0.625 8000元/㎡ 红树林海景花园 关内 价格比准系数 军产房/集资房 注：1.红树林海景花园为2000年项目，表格为其入市价格，周边商品房比价数据来源于销售代 表访谈； 2.由上述对比数据可以发现：关内军产房由于多位于成熟片区且资源条件好，因此 与周边商品房的价格比准系数较关外高。 2、军产房与商品房的比较分析（续） 龙军花园 龙华大队项目 华侨新苑 梅龙苑 军产房用地待建 龙华镇西南侧与二线拓展区交界的位置分布有一片军产房用地，目前尚未动工；福龙路西侧的龙军花园为片区内目前唯一在售军产房项目，规模大、有一定的自然资源；二线拓展区靠近布龙路南侧还分布有建面约5.2万㎡的龙华大队项目，预计09年年底入市； 龙华镇中心东南部有部分在售村委集资房，多配有集中商业、可注册公司办公、价格相对军产房较便宜，客户主要以周边小生意者为主; 3.1 军产房代表楼盘_龙军花园(一期) 一期由9栋高层单位组成围合式小区，其中3~9号楼以3房以上的大户型为主，户型包括2房至4房单位，面积从54㎡至196㎡不等；1~2号楼在建，以公寓、商业和写字楼为主的混合物业，具体销售时间未定。项目后续规划有别墅，届时楼盘整体素质将会得到较大提升。 据销售代表反映，目前销售率已过9成，剩余单位多分布在7～9号楼，售价5000元~5700元/㎡左右。 据销售代表反映，客