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中级会计实务 朱蓉莎 shapping@ 第五章投资性房地产 第一部分 本章考情分析 1. 本章在考试中处于较重要的地位，考试题型主要为客观题和计算分析题，在综合题中也会涉及本章的一些重要知识点。 2．本章重点：投资性房地产按成本模式计量和按公允价值模式计量。  一、投资性房地产的概念 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。 主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。 注意： （1）企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权或建筑物，不属于投资性房地产。 （2）自用房地产，如自行经营旅馆饭店，房屋也是要出租的，但不属于投资性房地产。  （3）转租不属于投资性房地产。 （4）部分用于赚取租金或资本增值，部分自用，如果不能单独计量，不确认为投资性房地产。 下列各项中，属于投资性房地产的有（ ）。（2007年） A. 企业拥有并自行经营的饭店 B. 企业以经营租赁方式租出的写字楼 C. 房地产开发企业正在开发的商品房 D. 企业持有拟增值后转让的土地使用权  （一）投资性房地产的确认 将某个项目确认为投资性房地产，要同时满足投资性房地产的两个确认条件： 二、投资性房地产的确认和初始计量 （二）投资性房地产的初始计量 外购 → 买价＋相关费用＋税金＋直接归属于该资产的各项支出 自建 → 料费＋工费＋其他费用 （注意资本化和费用化的问题，借款费用资本化的问题） 自建可先在“在建工程”账户归集，完工后同时开始对外出租或资本增值的，再转入投资性房地产。 第二节 投资性房地产的后续计量 投资性房地产有两种计量模式：成本模式和公允价值模式 一、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产 第二节 投资性房地产的后续计量 二、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产 （一）采用公允价值模式的前提条件 如果同时满足两个条件，就可以按公允价值模式进行计量： 1. 投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场； 2. 公允价值能够合理估计。 （二）采用公允价值模式进行后续计量的会计处理 设置“投资性房地产（成本）”和“投资性房地产（公允价值变动）”科目。 1、外购时 外购一项投资性房地产，成本1000万。 借：投资性房地产——（成本） 10000 000 贷：银行存款 10000 000 2、不对投资性房地产计提折旧或摊销。 6月30日，公允价值为1100万， 借：投资性房地产——（公允价值变动） 1000 000 贷：公允价值变动损益 1000 000 跌价，做相反处理。 12月31日，公允价值1150万， 借：投资性房地产——（公允价值变动） 500 000 贷：公允价值变动损益 500 000 3、取得租金收入 借：银行存款 贷：其他业务收入 注意：不用计提折旧和摊销。 4、销售房产 售价1200万 借：银行存款 12000 000 贷：其他业务收入 12000 000 借：其他业务成本 11500 000 贷：投资性房地产——（成本） 10000 000 ——（公允价值变动） 1500 000 同时， 借：公允价值变动损益 1500 000 贷：其他业务收入 1500 000 三、投资性房地产后续计量模式的变更 将原来的成本模式改为公允价值模式，这种变更属于会计政策变更。（追溯调整法） 例如以1000万购入投资性房地产，采用成本模式计量。预计使用50年，按每年20万计提折旧。两年后，从第3年开始，采用公允价值模式计量。 假设，第一年年末，公允价值1100万；第2年年末，公允价值1150万。 借：投资性房地产——（成本） 投资性房地产累计折旧 贷：投资性房地产 利润分配——未分配利润 盈余公积 第三节 投资性房地产的转换和处置 一、成本模式下，没有损益的问题，直接将相关账户结转即可。 1、将自用房地产转为投资性房地产 例如：将原值1000万，已经计提了200万折旧的办公楼，转为出租用的投资性房地产。将原来固定资产原值、累计折旧，转入投资性房地产相关科目。 借：投资性房地产 10000 000 累计折旧 2000 000 贷：固定资产 10000 000 投资性房地产累计折旧 2000 000 第三节 投资性房地产的转换和处置 2、将投资性房地产转为自用房地产 借：固定资产 10000 000 投资性房地产累计折旧 2000 000 贷：投资性房地产 10000 000