马尾调研报告发布稿.pptVIP

* * * * * * * * * * 马尾区考察内部汇报稿 罗星西路 马尾海关 项目现状 中佳蓝湾 福马铁路 建星路 青洲路 马尾城市中心广场 东临罗星西路，西达青少年活动中心 南靠中佳蓝湾，北抵马尾城市中心广场 项目目前处于围挡平整状况。 东面：罗星西路双向四车道，中间有绿化带；马尾海关。 西面：青少年活动中心正在围挡平整土地；福马铁路马尾段为货运铁路；建星路双向双车道。 南面：中佳蓝湾项目，已入住。 北面：马尾城市中心广场。 本体分析·四至 青少年活动中心 项目周边人口密度较低，商业氛围弱 斜对街为海峡批发市场及物流园，心理观感不佳 调研目的 1、销售抗性分析 2、营销定位包装建议 销售型商业产品的抗性研判依据： 1、通过居民购买能力及区域投资性产品的去化情况分析，得出居民投资能力及投资意识强弱的基本研判，进而对区域投资热度的研判， 2、结合城市投资型产品的供应情况，从而得出销售抗性的分析结论。 投资型产品客群的核心诉求：经营什么并不是最重要，重要的是我的资产是不是保值增值及收益情况！ 零售业态下市场的接受度 案例分析（海西提） 资产持有角度的可行性分析 ：商业属性现阶段政策红利、房地产投资型产品的回报率分析 投资决策的认同难点 1、投资抗性分析研判 居民购买能力分析 区域投资型产品的去化情况分析 区域投资型产品的供应情况 结论 区域居民购买力较强 在福州各区县中，马尾区人均GDP排名第一 人均GDP各区县中排名第一，人均收入及消费水平较高， 具有一定的人口基数，且常住人口高于户籍人口，属人口流入型 区域居民购买力较强 高端别墅产品需求较大，整体去化较为理想 以下数据及分析引用自蔚蓝集团房产中心市场部区域研究成果《马尾区域报告》 马尾区现期主要在售项目量化分析情况（限购） 供应量：三房产品市场供应量最大，供应量最大为三房130-139㎡，两房90-99㎡紧随其后，舒适型产品成为马尾市场主推产品 产品销售：两房产品和三房100-119㎡去化达到84%以上，这是由于此部分产品市场推量相对不大，且倾向于面对首置客户；供应量“冠军”去化达71.47%，市场认可度较理想；四房产品及复式产品去化不佳，市场接受度较差 别墅产品：250-299㎡供应量最大，去化相对一般；综合整体量化，别墅存在一定的市场供需 福州/马尾区近期商品房住宅平均成交面积情况 马尾区：平均成交面积在107.87—159.69之间，波动较大，但多数月份维持在130㎡上下 福州市区：平均成交面积在109.86—124.05㎡之间，以115㎡中心上下波动 与市区的成交面积相比，马尾区需求更倾向于改善型 区域商品房面积需求明显大于福州市区 区域投资型产品的去化较为理想 供应量：从三房70-79㎡供应量最大，但其去化仅55%，市场接受度一般 产品销售：一房30-59㎡、三房60-69㎡去化均超过70%以上；两房产品整体去化情况不如一房和三房产品，可见市场一房及三房紧凑型产品的去化相对较佳 马尾整体市场产品因供应量相对较小，市场去化呈理想状态，但也可反映市场具有一定的投资需求 马尾区现期主要在售项目产品量化分析情况（不限购） 阳光城SOHO、凯隆橙仕公馆不限购 以下数据及分析引用自蔚蓝集团房产中心市场部区域研究成果《马尾区域报告》 区域投资型产品供应量小，去化较好 多数是商业产品多以自持为主，少量销售。 马尾主城区由商贸工业区及老城住宅区组成 主城区人口密集，改造成本高，难度大，进度慢 主城区周边山体合围，发展空间狭小 老城 住宅区 商贸区、工业区 快安 新城区 人口 密集区 山体 山体 山体 阳光城SOHO，商铺体量4300㎡ SOHO体量7万平方米 名城银河湾，商铺体量4950㎡ 东方名城，商铺体量30000㎡ 海西提，商铺体量4950㎡ 自 持 自 持 1、区域投资型产品销售抗性研判 区域居民购买力较强 区域投资型产品去化较为理想 区域投资型产品供应量小 区域投资型产品销售抗性小 2、营销定位包装建议 投资决策的认同点： 零售业态下的启示 商业个案 零售业态下的启示 城区区域型商业分布集中度高，分布不均 项目所属区域社区商业薄弱 商业沿城区主干道君竹路两侧分布，分布特点：两街一片 君竹路为主要商业街区， 沿君竹路上岐路至星发路路段君竹路东侧：分布着苏宁电器（1500㎡）、永辉超市（7000多㎡）、金海商贸中心（初级集中式商业）等大中型商业形态。 沿山路沿线多为低端社区配套性底商，仅能满足日常生活需求的商业形态为主。如理发、粮油日杂、低端餐饮等。 星发路、兴旺路、沿城市公园周边街区组成一片步行街区。为知名