X苑小区前期物业管理运作工作.docVIP

X苑小区前期物业管理运作工作 某苑小区前期物业管理与运作工作 　　管理处人员应在工程验收后进行，也可以同时进行。但由于相关性的交接方不同，验收的侧重点及程度也不同，需要区别对待。工程验收是施工单位向发展投资商移交物业，验收的方式按国家标准进行。而物业接管验收是发展投资商向物管方移交物业，验收的方式是按业主、租户进驻的使用要求进行检查，主要是进行全面的外表及功能检查。物业接管验收分现场验收，资料交接、其它交接等三个方面。 　　第一节 现场验收主要项目 　　一、土建工程：包括各屋面排水坡度，伸缩缝、墙身及地面有无渗水；地下室墙面有无渗水，地面有无空鼓及渗水，进出口坡道防滑等；前广场及架空层绿化小品，地面有无空鼓及开裂等；消防门、通道、楼梯等。 　　二、装饰工程：包括各地面、墙面、地脚线、护墙板、天花各种装饰；门和门柜及附件；护栏及扶手；灯具及其它小电气设施；墙面（包括各涂料、装饰及玻幕）； 　　公共区域设施设备的外装饰；各种标识及区域图示；公共洗手间、会议室、垃圾中转站、各设备管理用房、信报箱等； 　　三、供配电系统：包括正常供配设备；应急供配电设备；油箱及油库、各配电房设备；各强电检查井内管线及电箱；避雷装置；公共照明、用电器具等； 　　四、给排水系统：各供水、消防水泵及电机等；各水箱；比例中项排水管网、接头及阀门等；化粪池及室外排污、雨水井；消防栓、消防供水管网、接头、阀门等；人防工程及供水系统等。 　　五、弱电系统：消防报警系统（消防控制中心报警联动、自动温烟感、警铃及手动按钮、防火卷帘门、广播等）；楼宇自动化（模块控制的空调、采暖、电力、保安等）；弱电检查井内管线、接线箱等。 　　第二节 资料交接 　　一、产权资料：项目批准文件、用地批准文件、建筑执照、丈量报告等； 　　二、技术资料：竣工图（包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线等）、各类公共设备使用说明书及调试报告、地质勘察报告、工程合同及开、竣工报告、工程预决算分项清单、图纸会审记录、工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）、隐蔽工程验收记录、沉降观察记录及沉降观察点布置图、竣工验收证明书、钢材及水泥等主要材料的质量保证书、构配件的鉴定合格证书、设备（水、电、发电、电梯）及卫生洁具的检验合格证书、砂浆及混凝土试块试压报告、供水、供暖管道的试压报告、机电设备订购合同、设备开箱技术资料、试验记录及系统调试记录等。 　　三、验收资料：工程竣工验收证书、消防工程验收合格证、综合验收合格证书、用电许可证、供用电协议书、用水审批表及供水合同书、电话、网络保养及协议等。 　　第三节 其它交接 　　一、设施设备的备品备件，施工剩余材料备品等； 　　二、具有保修期的设施设备施工或购买合同（保修协议书）等。 　　三、公共区域各通道门、设备及管理用房、洗手间、会议室、检查管井、信报箱钥匙等。 　　接管验收注意事项： 　　（1）在接管验收前，管理处应该主动与管理方协商有关验收的问题（包括交接方具体人员、验收具体时间、注意事项等），同时要尽量明确验收标准、明确交接双方的责、权、利。 　　（2）接管验收不但要检查物业的质量而且还应清点物业内各种设施设备、公共物品、图纸资料、绿化小品等类型、数量及其它要求的参数。验收报告须经交接双方签字后才能生效。 　　（3）针对初验发现的情况，必须整改的，书面报请施工管理方督促施工单位返修，一时无法返修的项目要确定今后维修的期限并请用户认可，属于无法返修的项目报告”**苑 “开发商记录备案；属于暂无须返修的问题，列出清单报请”**苑 “开发商备案。 　　四、设施设备试运行： 　　为保证业主进驻后设备即能正常运行，在设施设备验收完成后进行一个设备试运行阶段，在这个期间，管理处工作重点逐步由验收交接向正常运行、保养及维修转移，由管理处工程技术人员开始直接操作设备，但设备安装调试单位应该派人配合并给予相关操作人员一定的培训。 　　五、清洁开荒： 　　在业主、租户进驻前，管理方将负责进行初次全面清洁工作，在清洁开荒中，管理处要注意对墙、石材地墙面、瓷砖地墙面、不锈钢饰面的清洁液，防止腐蚀以上材料避免业主、租户损失及后续物业管理的困难。 　　六、公众文件的确立： 　　为保证”**苑”业主全面进驻后得到良好的服务，管 理处应该主动将注意事项、管理处联系电话、值班电话及管理承诺、《业主、租户手册》、《业主、租户管理公约》等一系列公众文件呈交”**苑”发展商审阅，在修改后整理成册，公布于业主、租户。 　　七、做好业主全面进驻的准备： 　　在全面进驻之前，我公司将主动与发展商联系，确定包括入迁的单位及办公场所、日期及时间、物资数量、停车地点、搬迁时间、搬迁路线等，并共同制定搬迁计划及注意事项。管理处应该全力以赴地配合确认公共区