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X山庄《议事规则》和《管理规约》起草说明 某山庄关于《议事规则》和《管理规约》的起草说明 　　各位业主： 　　大家好！ 　　这次业主大会会议要表决通过《XX山业主大会议事规则》和《XX山庄管理规约》两个重要文件。这两个文件被称为社区”宪法”或”基本法”，我受筹备组的委托就这两个文件的起草做一个说明。 　　一、为什么要表决通过这两个文件 　　这两个文件，对山庄的建设和管理非常重要，体现在三个方面。 　　一是国家和地方关于物业管理的法规是粗线条的，适应不了不同地区、不同物业的具体情况。各地区、各物业、物业管理的各类事务和关系错综复杂，如我们山庄物业设施、业主生活水平和对居住的要求、对物业管理和服务的认识和要求，等等，与其他社区是不一样的。因此，要把山庄物业管理好，就要针对山庄的具体情况制定一套规章制度或对其进行合同约定，使之更具有针对性和操作性，满足大家的共同需要。 　　二是这两个文件是小区的”基本法”。《议事规则》对业主大会和业主委员会作了规定，《管理规约》对物业管理与服务作了规定。这两个文件集中地体现了全体业主的共同利益，是一种合同性的公共契约，具有法律约束力，通常被称为小区的”基本法”，能有效规范全体业主和物业服务企业的行为。两个文件的部分条款还诠释着社会文明，向每一个业主传递当今文明和社会公德。 　　三是这两个文件是业主大会和物业管理与服务的准则。《议事规则》对业主大会和业主委员会的性质、宗旨、职责、会议形式和内容、表决方式、业委会任期和和工作、委员的条件、制定规章和决定、印章和档案的管理等作了具体规定，可说是山庄业主大会的”组织法”，全面体现了山庄民主自治的内容，这样一个规定，规范着业主委员会只能代表和维护广大业主的利益，为广大业主服务，如有谋取私利的业主委员会委员就将按规定予以罢免。我们通过制定《议事规则》也是业主对山庄民主自治管理权利和方式的熟悉。 　　《管理规约》是物业服务企业进行管理与服务的法理依据和法律文件，是物业管理和服务的一个基础性文件，物业服务企业制定的各项规章制度都要以《管理规约》为依据，不得与《管理规约》相违背。《管理规约》针对物业的具体情况制定详尽的、有针对性的、有约束力的条款，这样能加深业主对物业管理和服务内容的了解。《管理规约》中对易产生纠纷的一些问题进行了界定，从而可有效减少或避免产生投诉和纠纷，也便于对业主之间的纠纷进行调解。 　　二、起草两个文件的依据 　　业主委员会以前叫管理委员会。这两个文件最初也是合而为一，叫小区管理委员会章程。1994年建设部发布的《城市新建住宅小区管理办法》规定：住宅小区应当成立住宅小区管理委员会（简称管委会），制定管委会章程。1995年北京市政府发布了《北京市居住小区物业管理办法》。1997年北京市房屋土地管理局发布了《关于开展组建居民小区物业管理委员会试点工作的通知》，要求各区县房地局、小区办认真开展组建管委会的试点工作，规定第一次产权人大会要审议和通过管委会章程。2001年11月北京市政府办公厅转发的《关于规范和加强本市居住区物业管理的若干意见》，要求加快组建和完善业主委员会，将管理委员会改为业主委员会。2003年国务院颁布《物业管理条例》，同年6月建设部发布《业主大会规程》，同时发布了《业主大会议事规则》（示范文本）和《业主公约示范文本》。2004年3月北京市发布了《贯彻〈物业管理条例〉的若干意见》，随后北京国土房管局发布《关于开展组建业主大会工作的若干意见》、7月又发布了补充通知，对设立业主大会、选举产生业主委员会作了一系列规定。2007年《物权法》颁布实施，同年对《物业管理条例》进行了修订。我们起草的这两个文件是严格依照上述法律法规和规范性文件制定的，同时贯彻《宪法》《民法》精神，对前后不一致的条款以最新的为准，尤其要把《物权法》的规定和精神贯穿到这两个文件中。 　　三、两个文件的起草过程 　　7月20日，山庄业主大会筹备组成立后，立即起草这两个文件。《议事规则》由XX执笔，《管理规约》由我执笔。7月27日，我们依据法律并参照其他社区的文本给筹备组提供了一个草稿，8月10日根据业主的意见给筹备组会议提交了第二稿，对第一稿作了不少补充和修改。筹备组会议对第二稿进行了认真讨论，提出了修改意见，又责成起草人修改。8月31日，第三稿提交给筹备组会议讨论，此前还召开了一个小型会议逐条讨论过。会后，起草人又逐条逐条与法律法规进行对照，力求每一条每一句都能找到法律法规依据。9月15日，第四稿提交给筹备会议，会议对个别地方商定后，与会人员全体通过，决定向山庄区全体业主公布，同时上报延庆县政府及政府小区办、XX镇。这两个文件自9月16日公告至今，筹备组尚未收到业主对两个文件的修改意见。会议将这两个文件印发给各业主，请业主审议表决。 　　由于我们起草人员水平和能力有限，文