顺德山岚国际商场策划方案.ppt

嘉骏置业/中梁策划 顺德顺成房产有限公司山岚水岸商业项目推广方案 撰 写：顺德唐龙广告有限公司 唐龙地产资源决策中心 日 期：二00四年八月二十日 前言 ● 受顺德顺成房产有限公司委托，唐龙广告对委托方的山览岚水岸商业项目 的营销运作进行策划工作。 ● 本次项目策划工作从8月10日开始展开，至8月19日结束。研究的资料来源有：公开的政府报告和统计资料；对政府官员、房地产内人士、房地产开发商、普通市民的访谈；相关项目资料、具有代表性的调研资料和委托方提供的项目资料等。本公司通过对以上资料的汇总、分析和整理，本着实事求是，对委托方负责的原则，编制出本营销推广方案。 ● 本次策划工作在初步的调查研究基础上，通过客观分析和经济评估，为项目实施运作提供科学和全面的决策依据。 目录 第一部分 专项分析 项目介绍/开发计划 市场环境分析 竞争对手分析 目录 第二部分 项目定位及营销策略 客户定位（消费者/投资者） 项目定位 项目命名 差异化的竞争策略 业态规划 目录 第三部分 营销执行方案 Logo设计及VI系统设计 营销执行计划 营销费用预算及控制 媒介投放策略 项目介绍/开发计划/特点分析 项目介绍 项目介绍 位 置：顺德大良南国东路，顺峰公园旁。 建设用地：81200平方米 建筑面积：一期首层为13000㎡商铺;二期一至三层为大 型综合购物广场，面积63000㎡。 开发计划及进度 开发计划:分二期进行 开发进度 目前一期住宅已经竣工，一期商铺即将进入装修阶段 项目二期处在规划设计阶段，几家百货公司的合作已经进入实质谈判阶段。 项目描述 本案位于顺德大良南国东路，顺峰公园旁。该地块为大良新旧城区的交界地带。 目前，城东板块飞速发展，商业与人居比翼双飞；顺峰山板块已成为顺德高档居住区的代名词。本案同时处于两大发展区域的复合位置，交通方便，地段的升值潜力巨大。 项目特点分析(1) 品牌： 山岚水岸在前期的推广中，作为高档次物业的品牌属性已经深入人心。品牌形象的走高将制约本项目在商业规划上向中低档延伸的难度，但对本项目发展中高端商业消费非常有利。 由于顺德经济发展水平较高，消费者的中高端消费需求巨大，但目前还缺乏真正意义上的大型中高端商业物业，无法满足顺德消费者的需要，导致顺德中高端消费大量外流。 本项目凭借已形成的高档品牌形象，在商业规划上向中高端倾斜，顺藤摸瓜，必可顺利切入这块巨大市场，抢占市场先机 项目特点分析(2) 地段： 本项目坐落于顺峰公园旁，处于城东板块和顺峰山板块的复合地段，地理位置十分优越。 目前该区域集中了相当的人气和居住认知度，但商业的认知度还基本处于空白状态。因此，由新德业投资开发的“名店坊”提出了城东商圈的概念，试图改变人们对城东板块的固有认知。 本项目与名店坊毗邻而立，商场规模相当、商业规划上也多有类似，可谓两虎相争。但双方也不是没有可以合作之处，在商圈的推广上就可以反竞争而竞合，共同把商圈概念炒热炒熟，将使两个项目都获益菲浅。 项目特点分析(3) 环境： 与顺峰公园相拥而立无疑是本项目环境上的最大优势。现代商业已经由单统的购物进化为集购物、休闲、娱乐、旅游等为一体的体验式消费方式。顺峰公园作为顺德未来重要的旅游、休闲、娱乐场地，其品牌和功能正好可以成为包装本项目的重要载体。 项目特点分析(4) 规模： 本项目一期商业建筑面积13000平方米，二期商业建筑面积63000平方米，共计约76000平方米。一期规模小，而且一期开盘时间与二期开盘时间非常接近，因此我们认为应该将一、二期进行捆绑，作为一个整体共同推广，一方面可以壮大力量，起到1+12的效果，另一方面将有利于控制好营销节奏，并减少成本。 市场环境分析 房产商贸业成第三产业发展的重点行业 在顺德打造百万人口中心城区的大环境下，随着整体交通环境的改善、广佛都市圈的成型以及城市化进程的推进，顺德人流物流随之增加，房地产业、商业将成为第三产业的重要增长点，成为顺德第三产业发展的重中之重。 顺德区委、区政府将专门为这些行业制定了相应的政策扶持措施，并对其加强规划和政策引导，包括支持重大项目引进和发展，鼓励产业业态创新等。 商业地产发展如火如荼 由于看重顺德巨大的消费潜能，自去年开始，顺德一些大型的商业项目陆续奠基，并进入建设期。其中有已部分投入使用的顺德第一个大型综合购物中心——嘉信城市广场、计划于今年下半年开业的顺德家电博览中心、在今年3月份奠基的盈信城市广场、正在紧张筹备招商的天佑城、即将开业的大福源超市以及预计9月份动工的顺德名店坊等，都是投资数亿元的大型商业项目。 可以预见这些大型商业项目的建成开业，将改变顺德现有的商业格局，顺德商业地产将