物业管理企业的核心竞争力.docVIP

PAGE PAGE 2 物业管理企业的核心竞争力 在日益开放和更加激烈的市场竞争中，有的物业管理企业如昙花一现，悄然逝去；有的却硬如磐石，坚不可摧。出现这种现象的原因固然很多，具体表现为： 1 ．行业平均利润率明显下降，企业生存状况不容乐观。 由于物价指数上涨，劳动力成本提高以及服务价格缺乏弹性等因素，加之《物权法》实施后，原来依靠小区共有部位开展多种经营所得弥补管理费不足的收入明显减少，使得近年来行业平均利润率出现下降趋势。行业面临较大的生存压力。 2 ．业主维权缺乏对法规的正确把握，矛盾纠纷呈现复杂多样化趋势。《物权法》刚出台不久，广州就出现业主手捧《物权法》向政府请愿，要求开发商返还车库车位的事件；《物权法》生效后，全国多个城市出现了业主就地面停车位归属和停车收费向物业服务企业主张权利的诉讼；此外，物业管理区域内的纠纷涉及主体和事由也呈现多样化的趋势。自09年初，北京出现首例业主状告业主委员会，要求撤销业委会决议的案件。小区内两派业主就选聘企业出现激烈对抗，部分业主发起炒掉业委会等事件也在一些城市时有发生。 3 ．管理物业保障体制的缺失，使市场化物业管理背负沉重包袱。 近段时间，部分城市接连出现一些物业服务企业退出在管项目，经媒体报道后，在社会上引起较大反响，各方对此褒贬不一。分析退出原因，我们不难看到企业退出的大都是低收入群体集居的已售公房、老旧住宅区及拆迁还建小区。由于已售公房小区当初确定的收费标准过低，拆迁户小区普遍存在业主缴费意识差、服务费收缴率低等问题，致使收不抵支一直困扰物业企业，近两年随着人工和材料成本大幅度增加，而管理费标准却未能同步增长，一些企业难以为继，选择退出以减少亏损，实属无奈之举。但由于目前我国对低收入群体集居的住宅小区管理物业的保障体系和税收政策缺失，企业的退出导致小区出现管理“真空”，影响一方平安和社会和谐，受到多方指责；有的地方政府部门下令企业不得退出，又没有相应的政策跟进，无疑给以市场化运作为基点的物业管理行业带来很大压力。 4 ．专业人员短缺日益严重，操作人员流失问题凸显。在物业管理资格认定工作中，也暴露出行业人才短缺严重、从业人员素质亟待提高的突出问题，加快经理人队伍建设的任务迫在眉睫。物业管理师执业条件和环境尚未成熟，物业管理行业人才战略的全面推进仍需假以时日。 不仅如此，近年来，由于物业管理规模迅速扩大，加上行业从业人员的工资待遇低、工作强度高、工作压力大，致使专业人员供求关系严重失衡，许多从业人员选择了离开，转行到其他条件相对好的行业，这种状况先是从高层管理人员开始，逐渐蔓延到基层从事操作的员工，维修人员、秩序维护员和保洁绿化人员的短缺和高流动性问题已经凸显。加上农业税全面取消后，农民工数量开始减少，一些城市出现愈演愈烈的用工荒，这些都严重困扰着物业服务企业。 但最关键的还是归结为企业有无核心竞争力。企业核心竞争力的内涵： 所谓核心竞争力是指蕴涵于企业内质中的，支撑企业过去、现在和未来竞争优势的，并是企业长时间内在竞争环境中能取得主动的核心能力。1990年,著名的管理学家普拉哈拉德和哈默等二人所著的《企业核心竞争力》一书中首先提出了企业的核心竞争力的概念。对于核心竞争力的概念众说纷纭。那么什么是核心竞争力呢？核心竞争力是指某一组织内部一系列互补的技能和知识的结合，它具有使一项或多项业务达到竞争领域水平、具有明显优势的能力。简单的说,就是企业在经营过程中形成的不易被竞争对手效仿的能带来超额利润的独特的能力。核心竞争力是企业获取持续竞争优势的来源和基础，物业管理企业可根据自己的运行与环境特点，采取各种形式如加强标准化工作力度培育自身的核心竟争力。 如果把物业管理企业比作一棵树的话，树根就是企业的核心能力。树干就是企业的核心产品，也就是服务，树叶、花、果等就是企业的最终产品，即服务质量。花、果有没有人来摘，招揽顾客固然重要，但关键还是看花香不香，果子有没有甜味、营养，因为他们归根结底是从树根吸取营养。那么企业的产品好卖不好卖，关键也是看企业有无核心竞争力。 如何提高核心竞争力，加强自身管理能力，建立面向市场和服务客户的现代企业管理机制作一些有益的探讨。 一、制定发展战略 清晰而切实可行的战略规划，是建立在对宏观环境、行业特征、竞争对手和自身实力的充分理解基础上的。通过明确企业发展战略，可以使物业管理公司确定发展目标，充分挖掘自身潜力，刻意提升企业核心竞争能力，制定相应的差异化战略和多种经营策略，提升服务质量和品牌策划战略，拓展上下游纵向整合战略，并通过有效的战略实施手段，进行战略目标分解，为公司的内部管理变革制定行动纲领和理论基础，在此基础上再细化制定战略实施措施，以具体工作开展来保证战略目标的实现。 二、完善组织结构 物业管理公司兼顾物业经营和物业管理服务两大业务内容