房地产开发与经营第7章.pptVIP

(6) 其他费用 它是指除租金之外的费用，这些费用是由于使用房屋而产生的，如水、电、煤气费。物业管理费。这些公用事业费与物业管理费也应明确支付的方式与时间。 (7) 房屋修缮责任 一般是由出租人维修。当然也应确立过错责任的承担与无过错责任。 (8) 转租的约定 房屋转租是承租人通过租赁合同而获得的一种权利。本条应约定转租终止的时间、生效的条件、原出租合同权利义务的履行。 (9) 变更和解除合同的条件 具体情况双方可自由约定，并应在本条约定如何妥善解决合同变更解除之后的合同责任。 * (10) 租赁双方的违约责任 (11) 房屋的交付 合同中应明确出租人交付出租房屋的具体时间，包括附属设施的移交、清点。 (12) 合同的其他条款 主要是：有关公证或见证的约定，出租人办理租赁登记领取《房屋租赁证》的约定，合同生效的约定，合同补充条款的约定，采取何种方法解决合同争议的约定，合同一式几份的约定，以及合同双方就其余事项所作的约定。 * 2.3 房屋租赁双方的权利与义务 2.3.1 出租人的权利 2.3.2 出租人的义务 2.3.3 承租人的权利 2.3.4 承租人的义务 * 2.3.1 出租人的权利 (6)合同期满收回房屋的权利。 * 2.3.2 出租人的义务 (1) 依照合同约定按时交付房屋，不能按期交付的，应当支付违约金；给承租人造成损失的，应当予以赔偿。 (2) 对出租房屋的自然损坏负责修缮，不及时修复，致使房屋发生破坏性事故，导致承租人财产损失或者人身伤害的，应承担赔偿责任。 (3) 不得擅自进入出租房屋。非经承租人的同意，除合同约定的情形之外，出租人不得进入出租的房屋，干涉或干扰承租人的正常使用。 (4) 遵守法律、法规的义务。出租人必须遵守法律法规，办理租赁登记，领取房屋租赁证，并依法纳税。 (5) 出租人在租赁期限内死亡的，其继承人应当继续履行原租赁合同。 * 2.3.3 承租人的权利 (1) 取得承租房屋的权利，在合同约定的期限内有权占有，使用承租房屋的权利。 (2) 住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。 (3) 出租人对自然损坏的房屋不依合同履行修缮义务的，承租人可自行修复，费用在租金中抵扣，不足部分可行使索赔的权利。 (4) 征得出租人同意，承租人可以将承租的房屋部分或全部转租给他人。 (5) 在租赁期限内，出租人转让出租房屋的，承租人有优先购买权，出租人应提前三个月通知承租人。 (6) 租赁期满，出租人拟继续出租房屋的，在同等条件下，承租人有优先承租权。 * 2.3.4 承租人的义务 (1) 承租人应按合同约定的币种，金额期限交付租金及相关的费用。 (2) 承租人应按租赁合同的约定合理使用房屋，未经出租人书面同意，不得改变用途。 (3) 在对承租房屋进行装饰、装修之前，必须取得出租人的书面同意。 (4) 在租赁期限届满之前，承租人需继续承租房屋的，应当在租赁期限届满之前3个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同。 (5) 因承租人过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或赔偿。 (6) 租赁期满，应把承租的房屋及设施完好如初地移交给出租人。 * 2.4 房屋禁止出租、房屋转租与租赁登记的规定 2.4.1 房屋禁止出租的规定 2.4.2 房屋转租的规定 2.4.3 租赁登记的规定 * 2.4.1 房屋禁止出租的规定 凡符合下列情形之一的，房屋不得出租： 1. 未依法取得房屋所有权证的； 2. 司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； 3. 共有房屋未取得共有人同意的； 4. 四)权属有争议的； 5. 属于违法建筑的； 6. 不符合安全标准的； 7. 已抵押、未经抵押权人同意的； 8. 不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的； 9. 有关法律、法规规定禁止出租的其他情形，如列入拆迁范围内的房屋等。 * 2.4.2 房屋转租的规定 房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。 出租和承租以及转租均为债权债务关系，原则上不允许分租或转租，但经出租人同意者为例外。但必须以维护债权人利益为原则，承租人的房屋分租或转租行为，非经债权人(房屋所有人)同意，应视为无效。 转租的特征： (1) 从转租的客体上讲，转租的房屋是出租的房屋，它可以是承租房屋的全部，也可以是承租房屋的部分。 (2) 从转租的前提来讲，转租必须征得出租人书面同意。 (3) 从转租的收益来讲，转租人从转租中获得收益是无疑的。但原出租人是否也必须在转租中获得收益这将视具体情形而定，原出租人可以从中获取收益，但不是必须获得收益。 * (4) 从转租合同来讲，转