房地产投资资金融通概述.pptVIP

房地产投资资金融通;如何保障房地产投资所需资金？;主要内容; 一、房地产投资资金融通的概念;房地产项目资金循环图示; 房地产投资资金融通的必要性;房地产价值的提高，投资者从自有资金到贷款、股票或债券，而房地产也成为资金提供机构的资产。;权益融资方式;向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。贷款便捷、成本较低，但期限较短，使用常受到限制。;（2）土地开发贷款;房地产开发贷款的条件;土地储备制度运行;发放条件;发行条件;4. 房地产信托融资;发行条件;5. 房地产债券融资;发行条件;6. 在建工程抵押贷款;贷款要点;房地产项目贷款的审查要点;因素;指标;　年份;三、房地产置业投资资金融通;贷款程序;由住房公积金管理中心运用住房公积金，委托银行向购买、建造、翻建、大修自住住房的住房公积金缴存人和在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的贷款 。;住房公积金贷款申请程序 ;商业性住房贷款与住房公积金贷款比较; 利率 期限;缴交住房公积金的职工在购买住房时，在其公积金抵押贷款的额度不能满足购房需要时，分别与银行签订“住房公积金抵押贷款合同”和“个人住房担保贷款合同”，同时使用住房公积金贷款和商业性住房贷款。 ;住房组合贷款申请条件 ;以建设银行为例的组合贷款条件;住房组合贷款申请程序 ;购买商用房地产的机构或个人，以所购买房地产作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为 。 ;如典当、高利贷、开发商的贷款、免息分期付款、以租代售等。; 6. 贷款新产品一：循环授信业务; 7. 贷款新产品二：固定利率贷款;商业银行需要掌握的借款人的信息有：目前收入的合理性及未来行业发展对收入水平的影响，贷款偿付能力；所购房产的目的及拥有意愿等因素。 所有住房贷款的贷款成数不超过80％。 住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下，月所有债务支出与收入比控制在55％以下。 抵押物价值的确定以该房产在该次买卖交易中的成交价或评估价的较低者为准。 对再交易房，应对每个用作贷款抵押的房屋进行独立评估。 与90/70政策相配套的首付的区别。 以户定义的第二套房首付和利率水平的区别。 ;个人住房贷款的主要还款方式：期限在１年以内（含１年）的到期本息一次性清偿，等额本息还款法和等额本金还款法。 等额本息还款法支付特征： 初期更多资金用于支付利息，较少支付本金；利息总负担较重，但压力摊薄。 等额本金还款法支付特征： 初期更多地资金用于支付本金，较少支付利息；总的利息负担相对较轻，但初期压力较大。;相同偿还方式、不同利率水平下供款负担;相同偿还方式、不同利率水平下利息负担;不同偿还方式利息负担比较;等额本息还款法：对收入中等但未来的收入预期会稳步上升的贷款人（主要是年轻人），除了付按揭外，还要考虑日常的生活开销、教育投资以及将来的婚姻筹备费用等，因此最近几年还款压力不应该太大，并且贷款期限最好适当长些。 等额本金还款法：对于目前收入较高、但未来的收入预期会下降的贷款人（如部分垄断行业从业人员、未来几年将离任的企业高管等），前几年还款压力可以相对大些。 ;四、房地产投融资中的担保和保险;在房屋设计、营造、销售、消费和服务等环节中以房屋及其相关利益与责任为保险标的的保险。 我国开设的有财产保险、责任保险、信用保证保险和人身保险。 ;（1）财产保险;（2）责任保险;（3）信用保证保险 ;;（4）人身保险 ;五、房地产投资资金融通决策;资金流动计划表 单位： ;资金筹集的币种和数额，资金筹集的流量，资金来源、结构，资金筹集的风险评价，资金成本，资金筹集方式，资金筹集的步骤。;投资者在房地产开发项目实施中，为筹集和使用资金而付出的代价，包括资金筹集成本和使用成本。;（2）资金成本的衡量;长期借款资金成本率;：长期借款成本率；;债券资金成本率;【例2】某房地产开发企业发行总面值为500万元得10年期债券，票面利率为8％，发行费率为5％，发行价格550万元。公司所得税税率为25％，试计算该公司债券的资金成本。如果房地产公司以350万元发行面额为500万元的债券，试计算其资金成本率。;由于债券期限较长，为考虑资金的时间价值，可采用下式计算资金成本：;普通股资金成本率;【例3】某房地产开发公司发行普通股正常市价400万元元，筹资费用率为5％，第一年支付股利率为10％，预计每年股利增长率为9％，试计算其资金成本率。;资本资产定价模型法公式： ;【例4】某一期间证券市场无风险报酬率为10％，平均风险股票必须报酬率为15％，某房地产开发公司普通股值为1.10，试计算该普通股的资金成本。;优先股资金成本率;【例5】某房地产开发公司为某项目发行优先股股票，票面额按正常市价计算为200万元，筹资费率为4％，股息年利率为1