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物业管理公司运作技巧第二节 物业管理公司运作技巧第二节 　　第二节 业主代表大会与管理委员会 　　业主委员会是指在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理组织是物业管理中的重要法律关系的主体。因此我们单独用一节学习业主代表大会、业主委员会、管理委员会。 　　一、业主代表大会 　　一个物业管理区域内当业主人数较多时应当召开业主代表大会、代表成员由业主小组组成。 　　（一）业主大会的召开 　　住宅区已交付使用且入住率达到50％以上时，区住宅管理部门应会同开发建设单位及时召集第一次业主大会，选举产生业主委员会，但已经入住业主中，有过半数以上股票权的业主决gt;定，可以推迟召开业主大会。业主大会由本住宅区的业主组成。业主大会必须有持有半数以上投票权的业主出席才能举行。业主可以委托代理人出席业主大会，未满18周岁的业主由其法定代理人出席。 　　业主大会由管委会负责召集，并每年至少召开一次管委会负责在会议召开大会前将业主大会召开日期和内容送达每名业主。经10％以上的业主提议，管委会应于接到该项提议后十四天内就其所指明的目的召开业主大会。业主大会的决定，由出席会议的业主所投票数的过半数通过。投票方式为一房一票，一百平方米以上的非住宅房屋，每一百平方米的建筑面积为一票，一百平米以下的有房地产权证书的非住宅房屋每证一票。 　　（二）业主大会行使下列职权 　　1.选举、罢免管委会的组成人员； 　　2.监督管委会的工作； 　　3.听取和审查管委会的工作报告； 　　4.决定住宅区内关于业主利益的重大事项； 　　5.修改业主公约； 　　6.改变和撤销管委会不适当的决定； 　　7.批准管委会章程。 　　二、管委会 　　新建住宅小区综合验收合格后，由市建设委员会牵头，有关主管部门参加，办理交接手续，由所在区人民政府接受管理，市公共环境委员会监督。住宅小区应当建立健全管委会。管委会是在街道办事处领导和区房管局指导下，由住宅小区所在街道办事处成员、区房地产部门、房屋所有人、住户、居委会等代表组成，代表和维护住宅小区房屋所有人和住户的合法权益。有条件的住宅小区可逐步建立业主委员会。 　　（一）管委会的组成与任期 　　1.管委会委员由业主大会在业主中选举产生。管委会主任、副主任由管委会在其委员中选举产生。管委会可聘请派出所、居民委员会等有关单位的人员担任管委会委员。管委会委员的数额一般为十一至十七人，经业主大会决定可以适当增减，但最低不得少于五人。管委会委员应当由热心公益事业、责任心强、有一定的组织能力和必要工作时间的人士担任。 　　管委会聘请执行秘书一至二名，负责处理管委会日常事务。 　　2.管委会每届任期三年，管委会委员可以连选连任。管委会委员为兼职，管委会主任可以为专职。管委会会议由管委会主任根据工作需要召集，并应在会议召开七天前将会议通知书及有关材料送达每位委员。管委会召开会议时，可以邀请政府有关部门、居民委员会、物业管理公司等单位的人员和非业主使用人代表参加会议。 　　（二）管理委员会的权利 　　1.召集和主持业主大会； 　　2.审议决定住宅维修基金和公用设施专用基金的使用； 　　3.采取公开招标或其他方式，聘请物业管理公司对住宅区进行物业管理，并与其签订委托管理合同； 　　4.审议物业管理公司制订的对本住宅区的年度管理计划、住宅区配套工程和重大的维修工程项目； 　　5.审议住宅区物业管理服务费的收费标准； 　　6.监督物业管理公司对本住宅区的物业管理工作。 　　前款第4.5.6项规定的事项，应当经业主大会批准。管委会决定问题，采取少数服从多数的原则。 　　（三）管委会的义务 　　1.根据房屋所有人和住户的意见和要求，对物业管理企业的管理工作进行检查和监督； 　　2.协助物业管理企业落实各项管理工作； 　　3.接受住宅小区内房屋所有人和住户的监督； 　　4.接受有关行政主管部门的监督指导。 　　5.管委会向业主大会负责并报告工作。 　　（四）管委会章程 　　管理委员会章程是管理委员会的行为准则。是保障管理委员会达到其管理目标的原则性文件。成立了管理委员会，必然要有一个章程。制定管理委员会章程，一般可以从以下几个方面考虑： 　　1.管理委员会成立的目的； 　　2.管理委员会的宗旨； 　　3.管理委员会的权利和义务； 　　4.管理委员会成立的方法； 　　5.管理委员会会议； 　　6.管理委员会的任务； 　　7.其它补充说明。 　　根据这些原则，再考虑成立的管理委员会性质，物业管理公司所管辖的物业类型，第一业主、业主（或使用人）、物业管理公司三方之间的关系等具体情况，便可制定出相 应的管理委员会章程。下面是××小区管理委员会章程。 　　三、业主公约 　　业主作为物业的所有权人，并不意味着可以随心所欲地使用该物业。因为在一个物业管理的区域内，众多业