【绿茵河畔】项目营销策划方案.ppt

——销售中心必须宽敞气派、品质感强，通过灯光、室内装饰使其更加沉稳、富品质档次感，并成为城市的一道亮丽的风景，具有鲜明的标志性 营销策略 品牌及形象拉升 销售中心建议 营销中心内外—— 门头展示、停车指示、示范景观等 内部环境：由灯光、独特家私营造的气氛 体验点：VIP区、水吧、影视厅、都市艺术廊等 亮点：从进入销售大厅前开始即体验“高端生活” 营销策略 品牌及形象拉升 销售中心建议 目前样板间渲染力不足 建议装修豪华样板间 让客户能够产生瞬间的冲动 样板间装饰应注重饰品的装饰 样板间装修 专门为介绍小区产品而做成一本精美的《品质生活手册》。手册多用美妙的景观、户型、家居图片来体现社区美妙的居住氛围及产品信息； 阶段性此册子可以直投政府部门或写字楼。 品牌及形象拉升 景观优势，不断强化； 销售物料：品质生活手册 ——路面、景观节点，处理的国际化、标识化元素，富有情趣而亲切。更可融合“人文”概念处理细节。 营销策略 品牌及形象拉升 雕琢细节生活场景 施工工序及建筑材料剖视——用展示告诉客户我们项目的施工工艺，不一定是绝无仅有的，但可以是提升项目档次的重要手段。 营销策略 品牌及形象拉升 看得到的工艺——工法样板间 展板及挂牌说明 结构剖示 实物展示 实验体验 用最新的虚拟S2E技术，将整个项目做成电子沙盘，然后能够以客户的视角进入每一套单位，每一间房间（就像目前CS游戏），然后房间的墙壁均可作透明化处理，能够看到管线排布、墙体处理、配以字幕讲解，能使客户达到身临其境的效果。 优势在于： 正式样板间出来之前已经可以出现虚拟样板间，促进销售； 项目可以在大厅设置自助看房体验系统，客户可有销售人员帮助或自己演示体验，丰富营销模式，体现客户关怀。 电子销售系统可更形象的解决：项目景观、项目建筑、日照间距、户型构造、通风采光等环节，更直观的讲解项目。 品牌及形象拉升 电子产品演示系统 体验的科技化 把服务融入看房流程，进入项目即享受星级楼盘业主待遇。 营销策略 品牌及形象拉升 营销服务 酒店式服务人员服饰，礼服门童、清洁、保安、物管人员等 为看楼开车门，送至售楼处 停车场车－遮阳罩、车牌贴 我们的工作重点是—— 营销策略 项目现场杀伤力 销售团队杀伤力 卖场营销、服务体系、产品优势、园林景观……整体体现项目品质及档次 媒体组合 活动营销 关系网营销…… 营销原则 卖点重点宣传 目标客户重点打击 以市区为重点宣传区域 大范围客户传播 营销策略 市区销售中心+免费看房车 选择市区人流量大且到达项目方便的区域设置销售中心。（如图示区域） 每天保证两班免费班车（商务车包装即可）往来项目。 推广手段1 重点区域拦截 针对周边县市（如卫辉、辉县）客户，在关键路口设置路牌； 针对市区客户，在平原路、和平大道沿线投放广告牌。 沿2路车公交站牌等投放广告宣传 推广手段2 定向营销： 针对公务员小区等定向拓展宣传 推广手段3 DM广告 DM派单 DM直投 DM夹报 DM直销 礼品营销 以礼品换人气 以人气换成交 推广手段4 礼品建议： 雨伞 纸抽 笔记本 水杯 靠枕 让1000张嘴去宣传项目 “公园生活大使”泛销售 有特色的泛销售政策 适用对象： 开发商员工 合作单位员工、媒体、地产人 部分人脉资源广的公务员等 奖励方案： 适用时间：阶段性不断调整 活动附加：介绍访积到分，积分兑换礼品 活动执行：多次推介会，员工任务，活动奖励 推广手段5 让1000张嘴去宣传项目 有特色的泛销售政策 经营业主 经营会赚钱的人 业主答谢会： 举行销售人员的专场业主答谢会 交流、冷餐，购房者提前享受业主权益 活动执行： 销售讲解、业主互动、佳作欣赏等 冷餐、美酒，才艺展示 小型抽奖 活动目的： 让业主感受不一样的生活 让业主多次到访现场、增进沟通，增加感情 竞争策略 营销策略 我们的工作重点是—— 营销策略 项目现场杀伤力 销售团队杀伤力 卖场营销、服务体系、产品优势、园林景观……整体体现项目品质及档次 活动营销 媒体组合 关系网营销…… 园林景观感受 感受社区氛围： 一步一景，景景不同可以演绎不同的故事。 不断对比其他楼盘 不断描绘生活场景 营销策略 打造强大产品力 项目商业、景观及建筑，以标志性建筑构造、雕塑、LOGO，使人们对项目形成强烈记忆点，达到项目品牌树立，发展商品牌提升的目的。 标志性建筑、雕塑、图腾提高附加值 营销策略 ◎ 引导控制 依靠销售代表对不同楼层、不同房型、不同朝向的房源优劣进行引导控制。 ◎ 价格控制 一房一价，位置不同、朝向不同、通风采光不同、 楼层不同、房型优劣不同，以及客户购房心理不同，价位不同的定价原则，做到客户选什么样房子都