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Part6 项目定位 区域定位：山湖连城处，城市第一居。 产品定位：纯正英伦别墅。 规划定位：纯正别墅第一居所。 整体定位： 西山湖首席城市英伦纯别墅第一居所。 Part6 项目形象 项目主色调：紫色，红色 项目标志：玫瑰（红，白） 规划SLOGAN：城市 英伦 纯别墅 Part8 南山1910推广策略解读 Part6 营销方向 推广手段主要以圈层活动为主 推广方式：线下为主，渠道为王 推广渠道：业内介绍，高端消费品合作 线上媒体：极少，报纸，网络，高端杂志。 线下活动：非常丰富 现阶段主题：城市，英伦，纯别墅 频率：每周3——4场 人数：10人左右 形式：沙龙、派对 地点：样板间 推广 活动 目前西山别墅项目处于蓄水阶段，蓄客约150组左右，对于意向客户更注重产品品质，在购买抗性方面主要体现为价格。 在推广上明显线上声音不足，更应注重自身品牌的个性宣传。 Part6 营销推广 总结 Part7 swot分析 Part7 SWOT分析 strength(优势) weakness(弱势) 核心优势： 万科自身品牌优势； 注重品质细节； 区域优势： 城市中难得的闹中取静，西山湖环境； 配套优势： 临近三大商圈。 建筑风格整体性： 在水景、亭台的设计上融入东方风格，一定程度上影响英伦建筑风格整体性。 自身建筑文化缺少释放： 很多客户并不理解英伦建筑优点所在，造成自身个性表现不足 opportunity(机会) threat(威胁) 稀缺性: 临湖别墅、英伦风格 文化性：西山——城市发源地 周边竞品：保利、中体等类似别墅竞品 Part7 SWOT分析 依照以上分析，西山别墅在自身品质上具备优势，且在一定程度上由于其地理位置、建筑风格具备自身产品个性，但不足的是对于自身品质信息释放不够，并未能对客户产生理性的价值疏导，在后续的营销中，更应注重此方面的改善。 Part8 营销思考 Part8 营销思考 作为大连市场上罕见的英伦风格产品，万科西山别墅很地道的引进了它的霞光道五号产品的所有细节及英伦风格，可以说，产品本身可以作为大连英伦风格别墅的标杆产品，但是否能够被客户接受还需时间验证。 参考到同是英式风格来源的美式乔治亚“南山1910”项目的去化情况，客户圈层比较高端，层次较高，采用的营销推广方式以高端活动及圈层带入为主，比较符合这类人的行为方式。 客户相对价格抗性较高，因为产品的联排属性，800万的总价直接将其与独栋或类独栋产品进行竞争，个人预估600万是其比较理想的成交价格。 THANKS Part2 规划设计 组团间景观 组团间同样设置小景观带，高大银杏、低矮灌木、各色花植、平整草坪、路边蘑菇石，既保证各栋的相互独立，又体现整体协调 ，值得一提的是，院墙高度均为180-200cm，既保证了院落的私密性，又不给人压抑感。 Part2 项目特点分析 整体规划特点???? 外部 10米台地差，3米高的围墙 内部 纯正英式规划，内部紧凑、私密；一轴一环多组团布局。 人车分流的入户 地下车库双车位 保证私密性同时，享受居高临下尊贵视角与观湖景色 南北院设计，人车分流线路，中央景观轴将项目对称分割，错落有致，而又别具情趣。 总结：整体抬高设计保证私密安全与观湖景观，同时内部的合理设计让园区错落有致，别具情趣。 Part2 项目特点分析 园林景观特点???? 规划 5重体系，完美体现 植被 自有园林培育，多种植被组合 保证私密性同时，享受居高临下尊贵视角与观湖景色 南北院设计，人车分流线路，中央景观轴将项目对称分割，错落有致，而又别具情趣。 总结：内部园林的规划并不非常出彩，但执行却非常到位，值得大连开发商学习。 节点 一条主轴景观带有机串联 Part2 项目特点分析 建筑特点???? 风格 都铎建筑风格 材质 红砖、石材 英式大气建筑风格，低调中又不失尊贵气质，材质使用符合大连海洋气候，贴切实用。 精雕细节，充分体现项目的品质之感。 总结：非常好的发挥了英式建筑低调，大气的风格，同时也充分体现了英式建筑的所有特色，在大连尚属首次。 细节 手工铸造铁门，专门配套的雨水管道 Part3 户型及样板间分析 Part3 户型及样板间分析 为户型参考示意图。 Part3 户型及样板间分析 地下一层—酒窖及宴会厅 因为采光井采光效果良好，因此地下空间并不暗淡，样板间做成了家庭宴会厅与酒窖。 Part3 户型及样板间分析 地下一层—采光井 采光井设计最大限度保证地下层阳光的射入，同时该空间可利用为户外烧烤场所，可供假日休闲娱乐，值得一提的是，采光井坐落在室内与车库之间，形成了良好的缓冲。 车库 地下层 Part3 户型及样板间分析 地下一层—车库 地下双车位设计