第2章房地产开发经营程序.pptVIP

* * 8-1地块周边的五星级酒店 * 8-1地块周边的知名写字楼 * 试点“预申请”制度，采用“先招后拍”的土地出让方式，预申请报价不得低于90亿元。 要通过预申请、投标评标和现场竞价三步骤。 如果地块因无人投标而最终不成交，则已获得投标资格的投标人，3年内不得参加上海市土地使用权招标拍卖挂牌出让活动，同时已提交的投标保证金不予退还。 严格的入场门槛导致大批房产巨头的出局。此前呼声很高的香港新鸿基以及和记黄埔等开发商，在预申请阶段即惨遭淘汰。 * 2009年11月30日，8-1地块预申请结果公布,证大等4家企业入围 2010年2月1日，外滩8-1地块投标、开标活动举行 2月1日9时30分，投标开始，到场竞价的4家开发商：新黄浦、上海证大、复地集团联合体（包括复星科技、台州林海、上海嘉投）以及中华企业联合体(包括太平洋人寿、泰康人寿)。 * * 评标阶段：根据地块的出让文件，商务标的评分标准是通过投标人的净资产、银行存款、商办物业开发量、商办物业持有量等，由9名专家打分。 16时30分，现场公布得分：中华企业联合体的综合得分为139.56分，为最高分，上海证大的综合得分为106.28分，紧跟其后。 根据出让文件的相关规定，只有商务标得分和综合得分均超过标准线的投标人才能成为候选中标人进入下一轮。也就是说，只有中华企业联合体符合该条件。险资进入房地产行业的脚步已经加快。 * 不过，勾地制又规定，如果只有一名投标人的商务标得分和综合得分超过标准线，则在其他投标人中，按综合得分确定分数最高的投标人为候选中标人。于是，综合得分排名第二的上海证大，虽然商务标得分只有43分，没有达到标准线，但最终以“候补”身份进入竞价阶段。 * 17时29分，现场竞价开始。起始价为91.1亿元，加价幅度为1000万元。最初几个回合，中华企业和上海证大轮番举牌竞价，互不相让。 当上海证大报出91.6亿元之后，中华企业开始迟疑，主持人叫价两次后才加价1000万元，而上海证大则非常迅速地将价格加到91.8亿元。随后的每次加价，中华企业代表均应价缓慢。当上海证大叫出92.2亿元的报价后，中华企业再也没有举牌。 * 中华企业的退缩可以理解为受到政策和舆论的压力，当时“央企不拿地王、主业非地产的央企退出”的浪潮正值高峰，太保、中华、泰康作为金融背景极深的联合体面临的形势急转直下，使之在竞价环节有所顾忌，最终被证大反超并以在业内人看来“理性”的价格拿下地王。 反观中华企业的对手上海证大置业有限公司,投标文件显示,公司银行存款仅有5.727亿元， 公司净资产23.2961亿元……投标文件中的内容直接反映出证大置业甚至无法利用公司资源来支付全部土地款的一半。 * 国家楼市调控政策频发：“枪打出头鸟” 政府收回多块到期闲置用地：“杀鸡儆猴” 总价高，首付高（50%），要求多 近百亿地王，上海新地标 房企从“竞争”走向“竞合” 大企业优势凸显，对政府的公关成本增加 * * 第2章 房地产开发经营程序 * * 2.1 土地储备开发 按照国民经济发展规划、土地利用总体规划、城市总体规划、土地利用年度计划，由政府统一确定土地用途与规划设计指标，有计划地委托土地储备开发实施主体负责实施土地征收（收购）、拆迁安置、土地平整、市政基础设施建设、公用配套设施建设，按期达到土地既定开发标准的土地开发行为，并由政府统一组织验收，将验收合格的已开发土地纳入储存以备供应。 * 2.1.1 土地储备开发概念与内涵 主体：市、县人民政府的国土资源管理部门 实施主体：土地储备机构 目标：战略目标和现实目标 依据：国民经济发展计划、土地利用总体规划、 城市总体规划、土地利用年度计划 内容：编制计划与方案——征地——拆迁安置 ——土地平整—— 设施配套——验收 ——储存——入市 * 名词：生地、毛地、熟地 生地：不具备城市基础设施的土地 如尚未开发的农田和荒地 毛地：城市基础设施不完善或 需要拆迁而尚未拆迁的土地 熟地：经过“几通一平”的开发或已经 拆迁完毕，可供直接建设的土地 * 2. 1.2 土地储备开发的基本程序 * 2. 2 房地产二级开发程序 * 名词：划拨 实施土地有偿出让之前的主要供地形式 。 国家行政机关以行政划拨方式授予权利人土地使用权 。 多见于行政、军事、公共设施、特殊项目等用途 。 划拨取得的土地以后要转让需补办出让手续，也就是将划拨改为出让，补交土地出让金。 * 名词：协议出让 曾经是最重要最常用的政府供地方式。 政府与土地使用者以协议方式签定土地使用权出让合同，土地使用者支付相应出让金，国家把一定期限的土地使用权让渡给土地使用者。 缺乏公正性，不利于公