长房天翼未来城商业策划案.pptx

长沙伟业联合房地产经纪有限公司;;一、本体条件分析; 根据上述判断，本项目在地理位置、总体商业格局上属于长沙东塘商业次中心的位置，基本决定了项目商业整体的发展方向，即应该按照次中心商业发展的思路进行定位。;2、微观条件分析——商业体量——商业项目不是航母，而是帆船;3、微观条件分析——物业条件——不适合做综合形式商业运营;小结：;二、项目目标分析;三、项目商业定位; 就商业面积确定的一般规范而言，本项目体量介于区域性商业区及居住区级商业中心之间，因此，本项目同时具备两大商业的特定属性，同时服务本项目住宅人群、周边社区消费认区、CBD区域办公人群以及东塘商圈辐射区的特色主题商业区。;根据项目规模、位置和项目整体发展的需要，本项目商业整体的导向初步确定如下：; 通过上述分析论证，我们认为项目定位应立足于“优势定位”理论以及“缺口定位”理论，并依据”适度超前性、差异性、市场导向性、创新性、价值性“五大原则，确定本项目发展为餐饮、娱乐、纤秀为核心业态，同时在主力业态的拉动下，形成集”商业休闲+特色餐饮+休闲娱乐+时尚生活“与一体的区域性多元化特色主题商业中心。;主题定位：; 根据上述发展理念，本项目应充分结合自身优势，同时利用业态组合推动整体商业的运营，主要特点如下：;主题功能定位：;形象定位：;客群定位：;2、大型投资客;3、投资与经营“双料”客户; 在本项目商业定位完成的前提之下，再回到项目本身，我们项目是否满足我们所定位的因素、项目的整体目标、目标客群的喜好与需求？;;; 项目地块临桂花路商业目前部分商业做到三层，局部四层，从市场出发，我们需要进一步论证，即商业超过二层是否可以得到市场认可？ ;恒大金都位于长沙市芙蓉区远大路与浏阳河交汇处西南角，是 一个酒店式商住两用的综合单体楼。;我们发现;A;二、产品定位及配比建议;从物业价值排序;了解每种产品的价值与市场认可度后，我们做什么？;北面底商商业针对客群分析;北面底商商业针对客群分析;北面底商商业针对客群分析;北面底商适合业态分析;业态细分;商铺划分方案一;;产品类型;商铺划分方案二;产品类型;商铺划分方案三;产品类型;我们认为：;分类;案例借鉴——武汉HAPPY站台;3-4F投资型批发商业概括;案例借鉴——万科金域华府;南面商业部分分析; 南面商业C块商业与北面商业相对，商业针对人群与背面地块相似，我们建议，超高层下方商业业态以生活类为主，满足本项目住宅用户及周边居民需求，与北面餐饮类为主的商业相结合，更好服务于本案住宅居民以及周边居住及流动人群。;;;A+块商业铺面划分图一层;;A+地块商业业态初步建议;A块商业铺面划分图一层;1;A地块商业业态初步建议;B块商业铺面划分图一层;A块商业铺面划分图二层;B地块商业业态初步建议;商业立面效果建议;北京顺义新城第一街;北京日坛上街;顶秀美泉小镇;金隅七零九零商铺;武汉公园大街;南面公寓部分分析; 个案分析——壹号公馆;二室; 个案分析——少帅府; 个案分析——少帅府;我们发现;本案的公寓项目如何才能更有亮点和价值？;主题明显型 市中心，投资型居家型精装公寓 奢华型;本案公寓装修风格建议：后现代，舒适简约型风格;后现代，舒适型简约风格，在设计中需重点注意的问题;2、卫生间的实用性是客户最为关注的要点;3、厨房，客厅，卧室的装换性是客户最为关注的要点;4、酒店式大堂，舒适宽敞的公共过道，是客户最为关注的重点;整体风格建议;对产品进行创新，打破一成不变的常规;产品细节;;所以，我们对于公寓产品的建议是;LOFT与平层公寓如何搭配;我们建议，3-17为平层公寓，18-23为LOFT公寓。;产品类型;LOFT产品户型配比;公寓大堂建议;万林湖·崇文府K5栋入户大堂;东塘·瑞府;三、商业人车动线及其附属建议;商业车流动线图;地下车库一层商住分区建议;地下车库二层商住分区建议;;其他建议;地面铺装： １、色彩及图案感强； 2、巧妙引导人流，融入街区景观中。;;;区域内相似楼盘的历史价格与租赁市场表现 租金与二手楼的价格与市场接受楼盘的均价存在一定的关系，能够较为客观地反映项目的市场接受度。 参考区域内租金，确定项目的市场均价 由于从营销角度分析，租金是地产价格的晴雨表，租赁市场的变化比买卖市场变化得快，它更直接反映供求关系。当然租金的变化与售价的变化并非总是同步的，物业的供应量将直接影响租金价格，租金和地产价格不能离得太远，当租金远低于售价时，地产买卖市场就不可避免地下跌。 公式：P=(R-c)[(1+r) n -1]/r(1+r) n P——地产出售的市场价格 R——是地产年租赁价格=150元/月/㎡ C——地产租赁中的相关费用，可忽略???计。 r——是投资回报率=6% n——是地产可使用年限或收益年限=40