房地产中的可行性报告.docxVIP

一、项目背景 1、 项目名称： 居住小区（暂定名） 2、 可行性研究报告的编制依据： （1） 《城市居住区规划设计规范》 （2） 《A市城市拆迁管理条例》 （3） 《城市居住区公共服务设施设置规定》 （4） 《住宅设计规范》 （5） 《住宅建筑设计标准》 （6） 《建筑工程交通设计及停车场设置标准》 （7） 《城市道路绿化规划及设计规范》 （8） 《高层民用建筑设计防火规范》 3、 项目概况 1）地块位置：该基地东起 ，南至 路，西至路、北至 ，围合区内土地面积 约 平方米，该地块属A市类地段。 2 ）建设规模与目标： 土地面积： 亩（ 平方米） 容积率： 开发周期： 土地价格：元/亩（A市国有土地使用权挂牌出让起价） 建筑面积（预计）: 总建筑而积：m2 3）周围环境与设施 （1） 步行约1 0分钟可至A市中心。 （2） 西侧为市城市中心景点。 （3） 东侧为 城市绿化带，南侧为 广场。 （4） 西南靠近A市 小学。 （5） 北面为A市人民银行。 4、 项目SWOT分析 优势及机会 （1）该项目地处A市最具发展潜力的地段，周边环境在不久的将来是最佳的居住区域。 A近儿年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。 东侧的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性。 周遍日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成，为该项日的簡铺价格奠定了一定的基 础。 拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大，对该项目的资金流压力有一定的缓解作 用。 该项目以毛地出让，起价 元/亩，使得取得该地块的前期资金较少。 该项目规划定位为A市第一个小高层住宅小区，我公司在B市开发小高层的经验可以 为之借鉴。 我公司与A市的政府及建设主管部门的良好公共关系背景，有利于我公司今后在当地 的发展。 物业管理公司在A市的先行介入，为今后该项目的物业管理，具有一定的优势互补的 性。 (1 0)拆迁的难度较大使得外地的资金有所顾虑，为我们取得这次竞价成功创造了一定的机 会。 劣势及威胁 拆迁密度过大，拆迁成本及风险是该项目成功与否的关键。 A市拆迁实施细则的即将出台，拆迁成本的预测具有一定的风险性。 市政设施的带拆带建，因其标准的不确定性，使的成本的测算具有一定的不确定性。 外来资金的介入，有可能使得土地的挂牌价抬的过高。 规划中对于地块的居住用地的定位，今后商业的规划能否通过，具有一定的不可确定 性。 小高层的居住观念的形成，物业管理费、电梯的运行和维护等，将给今后的销售带来 一定的抗性。 该地块的居民大多是二次拆迁，拆迁的难度较大。 花园的日趋完善，又是多层住宅，与本项目的竞争将比较激烈。 拆迁的难度，使该项忖的建设周期具有延期的可能。 周遍的生活配套设施及交通不够完善。 二、市场分析 1 A市概况(参考) A市位于 河南岸，面积 平方公里，人口 万。 生态环境优良。境内有国家级森林公园、国家级野主动植物保护区、国家级水禽湿地保 护区。全市森林覆盖率达56%, 199 6年和1997年被国家批准为国家生态经济示范区和实 施《中国2 1世纪议程》地方试点。 投资环境良好。交通通信便捷，公路已形成了以国道、省道及沿江公路为骨架的交通运 输网；水运以长江干流的重要港口——A港为枢纽，拥有国家对外开放口岸，年设计吞吐 能力达500万吨，A港泥洲新港区一期工程已动工；通信已形成以数字传输、程控交换为 主的多种通信方式和多功能通信服务网络。 项目所在区位于 江中下游南岸，与B市接壤，是A市政治、经济、文化中心。全区总 面积2516平方公里，人口 62万，辖8个乡、13个镇、4个街道办事处。城区人口 12万。 2A市房地产住宅市场分析 A市房地产业从起步到发展，大致经历了三个阶段：1988年至1993年为第一阶段，以房 屋统代建为主，所建住房多为福利性，商品化率低，房地产业处于萌芽状态。1994年至19 98年为笫二阶段，统代建行为逐步消失，商品房开发逐渐兴起。1999年至今为房地产业发 展与规范阶段。以城区南门“两点一线「口城改造和西苑小区的成片开发为起点，掀起了城 市建设新一轮高潮。尤其是地改市后，城市基础设施建设步伐加快，城市建成区人口、规 模迅速扩张，城市建设与房地产开发两者良性互动，房地产场进入有序发展时期。到目前 为止，A市房地产业基本实现了创业任务，完成了原始积累。居民住房质量显著改善，产 业结构趙向合理，市场体系基本建立。 二00三年，A市房地产业主要特征表现在以下几个方面： 表现之一：投资增幅大。房地产开发投资完成4.6亿元，投资增幅达33.4%,占全市建设系 统投资65%,占全市固定资产投资12.6%o 表现之二：市场供销两旺。主城区竣工商品房面积20.04万平方米，销售面积22.04万平 方米，消化空置房2万平方米。城市人均住房建筑面