思源200年3月青岛安联蔚蓝海岸项目前期策划报告.pptVIP

安联蔚蓝海岸项目 前期策划报告 青岛思源兴业房地产经纪有限公司 2010年3月;;项目本体;项目本体研究 青岛高端住宅市场研究 项目定位建议 物业发展建议;一、项目本体研究;项目本体研究;项目本体研究;项目本体研究;项目本体研究;项目本体研究;项目本体研究;项目本体研究;项目本体研究;项目本体研究;项目本体研究;项目核心价值点提炼;项目本体研究;容积率;项目本体研究;项目本体研究;二、高端市场研究;高端市场研究;高端市场研究;高端市场研究;高端市场研究;高端市场研究;区域高端住宅成交价格;高端住宅未来发展趋势;高端市场研究;典型项目-上实海上海;典型项目-上实海上海;典型项目-上实海上海;典型项目-上实海上海;典型项目-上实海上海;典型项目-海信·天玺;典型项目-海信·天玺;典型项目-海信·天玺;;典型高端住宅研究小结;高端市场研究;典型客群关注点分析;典型??群需求特征;;高端市场机会点;三、项目定位建议;项目定位建议;方案一 物业发展建议;项目定位建议;项目定位建议;项目定位建议;目标客户定位;项目定位建议;项目定位建议;年 龄：3５—4５岁约占６成，4５—5５岁约占4成； 居住区域：青岛市区占据80%比例，外地客户20%比例（包括青岛籍）； 置业次数：超过七成拥有三次以上的置业经历，而且许多客户房产遍布各地； 职 业：客户多为公司创办人、企业老总、企业高管。行业类型分别有：房地产、建筑业、物流业、金融、能源 、港口贸易类、集装箱业、服装加工等行业； 私 家 车：半数的业主拥有2辆以上私家车，价位在50万以上； 认知途径：超过5成通过亲友介绍知晓项目，此外户外、路过比例较高；老业主推荐占一定比例； 性格特征：注重个人隐私、生活质量，低调、极有自信； 购房目的：再次 改善、投资收藏； 付款方式：仍然以按揭居多，首付比例相对较高 ，平均拥有的家庭资产均在1000万以上。多为私营业主或集团公司高级老总，其年收入多在100万以上，甚至更高收入水平； 支付能力：支付能力在300—500万以上。;项目定位建议;目标客户定位;项目定位建议;项目定位建议;四、物业发展建议;方案一 物业发展建议;方案一 物业发展建议;方案一 物业发展建议;方案一 物业发展建议;方案一 物业发展建议;方案一 物业发展建议;商业设计建议;方案一 物业发展建议;方案一 物业发展建议;立面风格建议;户型配比;智能电梯入户，独立保姆电梯;弧形观景阳台;空中花园，全海景设计;步入式衣橱;超大海景客厅;顶层泳池;独创空中别墅;户型设计图片示意;户型设计图片示意;户型设计图片示意 ;住宅层高建议;门厅、电梯间地面、墙面均采用高级石材镶铺，天花艺术吊顶配艺术灯饰。;智能化电梯系统： 只有业主采用业主卡，到达自己所在楼层；来访客人必须通过对讲系统，经得业主的同意，才能到达相应楼层，如此既保证了上层公寓居住客户的安全，也体现了业主的尊贵特权感； 另外，电梯轿厢需采用豪华装修。;专享会所;专享会所;专享会所;物业管理建议 ;精装修建议 ;常规住宅定价方式：市场定价法、竞争定价法、客户定价法、成本定价法 高端住宅一般采用市场导向定价法、主导溢价法、年均价格涨幅相结合 以市场导向定价确定预期产品基准价格，结合主导溢价法确定目前本项目售价，并以年度涨 幅确定本案上市预期销售均价。 主导溢价比例：本项目在青岛的唯一性价值是一种无形资产，这种无形的产??价值以价格来 体现，按主导溢价法则比例1-3%的规律，本项目主导溢价比例设定为2%。 年均价格涨幅：考虑到市场的不确定因素，新项目入市价格不宜过高，因此年均涨幅按青岛 市年均涨幅，取值8%。;类比项目打分评价;定价模拟;规划布局微调;户型配比;销售价格建议;思源预祝本案开发圆满成功！