世联20年广州金叶子酒店公司发展战略汇报.pptVIP

谨呈：广州金叶子酒店有限公司;本次研究成果旨在从多视角的真实调查和理性分析研究的角度为本项目提供第三方意见和建议;报告结构;项目区位：位于广州增城派潭镇北部山区，距广州1.5小时车程;外部资源：地属白水寨度假区，周边多个旅游景点，但目前景区尚处于初级开发，旅游设施和生活设施均不完善;内部资源：拥有良好的山地生态环境和温泉资源，一期五星级温泉度假酒店已经营两年并形成一定的知名度;用地情况：整体可开发规模可达2967亩，但拿地存在较大不确定性;属性界定：;报告结构;开发商目标：;限制条件：本项目地块为40年产权用地，另外政府规定修建一围龙屋式酒店，在此基础之上进一步获得A、C、D地块;深圳皇庭玺：35年产权，大梅沙区域度假项目，依托区域价值和自身品质特色，前期认筹情况良好;海口盈滨半岛项目：50年产权，海口盈滨半岛旅游区的度假项目，低总价主打投资、度假客，引起岛外客户狂热追捧;惠州巽寮湾金海湾：40年产权，一线海景度假项目，首期推出度假公寓，在08年淡市之下依然取得良好的销售业绩;关于本项目40年产权问题，通过案例研究以及专业人士访谈可以看出，客户能接受引导，其并不能构成对物业销售的主要障碍;报告结构;酒店一二期总投资;六千元的成本水平已经达到了广州部分郊区物业的销售水平，我们将从市场中寻找不同价值体系的打造方式寻求借鉴和突破;当前广州郊区度假市场按区域可以划分为四大板块;按价值体系可以将以上四大板块项目归纳为三种模式;模式一：以假日半岛、东方夏湾拿为代表的大盘模式，即通过低价倾销的方式满足特定人群的别墅需求;此种体系形成的价格不能达到本项目预期，并且在土地规模、成本控制等方面都不能参照此种开发模式;模式二：以富力泉天下、金地荔湖城为代表的资源型度假产品模式，无大型配套，仅靠产品发力，典型的景区内盖房子;从价格与销售速度来看，此种模式的市场实现性并不高;模式三：以玖珑湖为代表的顶级复合型度假开发模式，代表了广州高端物业的最高水平，在价格和消化速度上都获得了成功;此种价值体系的核心是构建了一个高端人士商务度假活动的平台;本项目在区位、品牌以及配套打造等方面都无法达到此种高度;以上三种价值体系均不能指导本项目开发，我们将从以下几个方面寻找本项目的发展战略;报告结构;纵观世界范围的国际性大都市，城市的周边都出现了相应的目的地型休闲度假区域;广州目前处于从单中心到多中心过渡的发展阶段，郊区的发展是以大盘集中井喷的形式出现的;大盘封闭而集中 配套集中造成社区内部缺乏活力，无法形成度假生活意向；;紧邻广州的东莞同样缺少具备优势景观资源的休闲度假空间;深圳虽拥有大梅沙、观澜等区域，然而受高房价的限制，都市人休闲度假的需求得到抑制;增城北部三镇拥有得天独厚的自然人文资源，具备打造度假休闲目的地的先天条件;从交通来看，多条高速及快速路将增城与深圳、东莞等周边城市连为一体，增城北部将共享这种交通便利;随着公园化战略的逐步实施，增城北部完全能够承担大广州乃至珠三角都市休闲和度假目的地的功能;本项目将承接此区域价值，满足大广州乃至珠三角客户的度假需求，从而实现物业价值的高实现;报告结构;当前广州郊区度假市场客户按来源划分为广州市区客户、广州郊区客户、深圳、东莞等珠三角客户三类;广州市区客户一：土生土长的老广州客户，一群有别于其他城市客户的特殊群体，讲究实际，拥有城市情结;广州市区客户二：新广州人，经过多年的打拼更开始注重生活品质，追求身心的放松;广州郊区客户：以广州各郊区私营老板为主，对度假产品鉴赏力不高，拥有别墅情结，看中性价比与投资价值；;深圳、东莞等珠三角客户：以城市中年实力一族为主，注重生活品质，同时具有强烈投资意愿;度假客户需求分析总结：从当前市场客户构成来看，新广州人以及珠三角度假客户需求并没有被完全释放;新广州人以及珠三角度假客户置业需求再聚焦：他们已经走过了改善居住条件的阶段，现在追求的是身心的放松和资产的增值;不仅仅需要一个景区内的房子，需要的是一套完整的度假体系所赋予的众多体验点;案例：惠州巽寮湾，借助一线海景资源打造集观光体验、休闲娱乐、度假居住于一体的综合性旅游度假目的地;当前广州市场现有楼盘并没有完全满足他们的需求;满足了度假客户的投资需求，但没有满足客户的度假生活需求;景区纪念品;从金叶子目前的营业状况来看，酒店规模已经不能容纳市场的需求，而且随着客户档次逐步提升，“泛酒店功能”需要进一步完善;我们应以酒店为核心向周边延伸，形成度假综合体，打造成为增城北部的度假核心区;本项目未来发展方向：借助增城大的旅游发展背景，打造众多体验点形成满足目标客户需求的价值体系;目前“项目外” 已经拥有了非常好的发展前景，本项目内部的发展思路我们将从案例中得到启示;报告结构;;项目概况：位于无锡马山太湖国家旅游度假区内，通过提升区域价值和营造自身