邻水·宏帆广场3期产品设计建议20150512.pptVIP

1.市场维度│Market dimension Product Portfolio ———————————————— 主力线—80-100㎡（2to3）（80-90㎡比重更高） 补充线—60-70㎡（1to2）+110-120㎡（3to4） 市场维度拟定 产品组合 市场机会 市场主力区间 市场供给 市场主力去化 宏帆广场1-2期表现 访谈需求 二房功能 1to2：60-70㎡ 2房：70-80㎡ 三房功能 高附加值：1to3:70-80㎡ 2to3单：80-90㎡ 2to3双：90-100㎡ 2to3双：100-110㎡ 3房：90-110㎡ 四房功能 1to4：130-140㎡ 1to2：最大 2房：适中 1to3：较小 2to3：最大 3房： 较小 1to4 ：较小 1to2—60-70㎡热销 2房—70-80㎡一般 1to3—70-80㎡极好 2to3—80-90㎡较好 2to3—90-100㎡极好 2to3双—90-100㎡一般 2to3双—100-110㎡一般 3房—90-100㎡一般 1to4—130-140㎡档一般 1to2—60-70㎡热销 2房—70-80㎡较好 2to3单：80-90㎡较好 2to3双：90-100㎡极热销，100-110㎡档较好 1to4 120-130㎡档有市场 2to3单—80-90㎡档 2to3双—90-100㎡档 3to4—110-120㎡档 1to2—50-60㎡ 放弃70-80㎡纯两房产品 机会点1 60-70㎡功能两房保留，高附加值 放弃纯三房产品及100-110㎡三房 机会点2 80-90㎡2to3，更高附加值 90-100㎡2to3，更高附加值，舒适型 机会点3 100-110㎡3to4 or 2to4 空白档，更完善功能，更高附加值产品补充供给 机会点4 140-150㎡产品存在空白 2.需求维度│Demand dimension Product Portfolio ———————————————— 主力线—80-90㎡（2to3单卫） 次主力—90-100㎡（2to3双卫） 补充线—50-60㎡（1to2）+110-120㎡（ 3to4） 需求维度拟定 产品组合 Key-1三房功能性产品需求量极大——80-100㎡（2to3）为主力产品线 核心竞争区项目客户共性特征Feature Key-2同功能产品面积紧凑化趋势——2to3单卫较2to3双卫产品比例更高 Key-3三四口人稳定居家客群主导——三房及以上功能产品配比为主 Key-5生态景观环境，社区品质配套——景观环境，社区配套受关注 Key-4提高赠送空间，保证尺度舒适——多样化提高赠送，控制总价 3.未来发展及产品线维度│Future factors 商务公寓市场分析 客户角度 邻水商务公寓需求度小，客户价值认知度低 商务性质物业首付五成，贷款十年，客户置业成本/压力大 + 商务公寓方向 商务公寓需求分析 邻水商务市场处于起步阶段 整体商务氛围较差 + 市场供需分析 案例借鉴 南江项目以少量服饰产品试水市场取得巨大成功，证明三四线客户对该部分产品存在需求，但鉴于容积率及市场风险，建议控制设计数量 + 跃层住宅方向 本案目前无客户关注此类产品，客户对跃层产品认知度有限，新项目供应少量复试结构产品，有待市场检验；但客户对高附加值、高功能产品市场需求度高 + 住宅市场分析 项目资源分析 本案20-23号楼部分户型前看银鼎山公园，后观中庭，且享受超大楼间距，从资源占有角度存在发展超大面积产品的基础 + 大平层住宅方向 邻水市场高层目前供应最大面积为130-140㎡产品，大平层产品存在空白点 客户角度 邻水客户家庭结构复杂，多以带2个小孩为主，加之未来二胎政策开放及房产新政出台催动部分客户换房改善需求 综合以上维度分析： 建议1：本案不做商务公寓产品 建议2：本案部分资源占有位置可尝试住宅大平层产品 建议3：本案可尝试少量高赠送附加值的跃层产品 5.产品组合│Product Portfolio Analysis Final Product Portfolio ——————————————————————————————— 主力线1—85㎡（2to3单卫） 主力线2—95㎡（2to3双卫） 补充线1—105㎡（3to4双卫） 补充线2—65㎡（1to2单卫） 少量1——35-40㎡/65-70㎡（0.5to1单卫//2to3单卫） 少量2——85-95㎡跃层（1to5双卫） 少量3——140-150㎡大户型（4to5三卫） 同成建议 Townsun View 产品 组合 主力线—80-90㎡（2to3单卫） 次主力—90-100㎡（2to3双卫） 补充线—50-60㎡（1to2）+110-120㎡（ 3to4） 需求维