20年南阳邓州南环路项目规划及发展策略报告.pptVIP

;*;思维框架图;项目背景;项目区位——处于邓州南城区，交通便利;项目属于纯住宅用地，处于房地产发展水平较低南区，周边小区档次较低，区域档次有待提升。;项目区位特征——本案所处位置为产业聚集区，未来人口基数大。;项目周边配套——项目周边区域多为都市村庄，配套相对落后。;项目地块价值分析——处于整个新区规划中的最南端，周边居住氛围和商务氛围欠缺。;项目区位分析小结;项目的规划指标，净地开发，可操作空间较大;我们对目标客户的理解;本项目研究的问题;思维框架图;邓州——全国最具投资潜力中国百强县级市;邓州整体经济总量增长迅速，提前完成十一五计划指标;邓州人均GDP接近2103美元，且稳步增长发房地产处于快速发展阶段;经济产业结构决定主流消费人群;思维框架图;城市格局——城市发展向东，产业集聚区南北双向发展，城市框架不断拉大;城市发展规划：南区定位邓州未来的产业聚集中心，居住中心。;邓州南区的未来发展研判;思维框架图;房地产投资持续增长，房地产投资占固定资产投资的比重逐年增加;*;*;*;思维框架图;中高端住宅集中新区——在城市核心地段和景观环境较好的区域形成聚集;1.财富名家：临近新公安局，拥有核心地段的完善配套和便利交通;2.尚正一品：位于行政核心圈，拥有核心地段的完善配套和便利交通，吸引了邓州的中高端消费人群;3.财富世家：城市向东拓展的第一站，宜居的环境，新区未来的发展利好，临近城区的便利交通，形成辐射全邓州的吸引力;*;*;6.富贵园：项目临近湍河，区域环境及配套发展利好，吸引了一部分的中端客户;7.都市家园：项目临近南环路，区域交通便利，位于产业聚集区，吸引了，中低端客户;中高端住宅市场以3居户型为主，主流面积为130-150平米;;中高端市场3居的主流总价为35-45万元;;邓州市场上以小高层及高层业态为主;目前在售项目2011年下半年供给约30万方，未来两年内还有较大供给，竞争将非常激烈; 为了更加科学的了解本案客层的特性，我们通过本区域在售楼盘的已成交客户来研究整体市场的客户特征： 1.通过都市家园、富贵园的已成交客户来研究市场中???端客层特征。 2.通过财富世家、财富名家的现场市场调研总结来研究市场中高端客层特征。;中低端客层分析 ; 大区域来源以城乡客户为主，市区中以南区纺织厂和北区居民居多。; 其中82%的客户主要选择110平米以上的110-127平米的三房，10%客户选择140平米左右的四房，8%客户选择90-110平米的两房。 三房是客户的主要选择。; 自用型比例占据绝对比例。;客户特性;中高端客层分析 ;高端客户;高端客户;高端客户;邓州房地产市场小结;购买房屋楼层需求;;客户购房需求处于住区化向品质化转变阶段,“好品质”和“好景观”是客户的主要关注点。;房地产市场总结;思维框架图;问题1：打造城市极限（价格、产品惯性）;市场行情;思维框架图;明确“区域价值+项目价值”的整体策略;;几个竞争项目的核心价值主张——寻找项目的USP，独特的销售主张（Unique Selling Proposition）;;;;本项目核心价值主张：新都市生活体验;整体竞争策略——;;整体客户小结;市场价格表现及价格定位;思维框架图;物业布局分析——地块资源分析;物业布局分析—因地制宜的布局;经济技术指标参考一：;整体建筑规划释义一：;规划布局方案二：;经济技术指标参考二：;整体建筑规划释义二：;底商：一、二层商铺，面积在50—110m2 住宅：高层、多层洋房结合，一梯两户，面积在90—140m2; 产品在规划设计时，应当以两房、三房为主，兼顾四房，对于单间，则不必要涉足。; 住宅户型展示;复式;提高使用率，在规范允许下赠送面积，提高产品附加值； 弹性空间演绎，赋予内涵 ：空间能动性、功能多样性、生活情趣性； 三房尽可能南北双阳台，要求开敞阳台； 三房尽可能实现两卧室朝南；四房产品尽显奢华； 户型做到明厨、明卫，自然通风采光，提高居住的舒适度 两房和紧凑型三房客厅面宽3.9米以上；舒适性三房面宽不小于4.2米； 主卧不小于15㎡；次卧不小于12㎡；厨房不小于6㎡；卫生间不小于5㎡； 所有户型尽可能方正，不出现异型房。;建筑表情;关键词——自然、田园、浪漫、典雅清新;关键词——优美、造型别致、雍容华贵;项目体验空间1：沿街建筑立面沿木栾大道一字排开的高层建筑，形成具有强烈视觉冲击力的社区展示面;项目体验空间2：沿街建筑立面展示面的造型突出“气势”，可以通过一定的曲线变化吸引眼球;项目体验空间3：沿街建筑立面选择质感较强的外立面材质强，从细节上提升项目的整体形象;项目体验空间4：社区大板在地块上设置大板，实行自然的人车分流;项目体验空间5：下沉式广场结合入口商业设置下沉广场，形成具有历史意味的