物管费用(陆虎林).pptVIP

谈谈物业项目的费用 物业服务企业在与开发商签订《前期物业服务合同》 时，就应该有经营的风险意识，就应该合理测算市场的 发展可能给企业带来的人工成本、材料成本等费用的增 长点，把它作为合同的条款，在物业服务合同中明确提 出。 如果在与开发商签订《前期物业服务合同》或与业 主委员会签订《物业服务合同》时没有预见性的考虑物 业服务费价格的上调问题，没有在合同中双方约定。 则可以按照如下程序实施。 ㈠. 物业服务企业应该提供该所管辖物业管理区域前两 年经审计的财务报表（如果管辖没有两年，就提供实施 物业管理服务以来的）把它作为上台物业管理服务费价 格的原始凭据，同时提交拟提价的方案和方案说明。 ㈡. 采用公平、公正、公开的原则，请业主委员会自己 聘请物价事务所会同成都市物业行业协会的专家组对所 报的拟提价方案提供审核、召开建筑区划的业主听证会 ，请其发表意见。 ㈢. 由区价格行政管理部门对所报的拟提价方案加具意 见，在当今社会政府在广大业主的心目中还是具有一定 公信力的。 ㈣. 根据《物业管理条例》和《消费者权益保护法》的 有关规定，认真履行告知的义务，物业服务企业将拟提 价方案在物业管理区域显著位置公示十五日并书面征求 业主意见。 ㈤. 在经过上述程序且无异议的情况下，将拟提价方案 交建筑区划的全体业主表决，经专有部分占建筑物总面 积过三分之二数的业主且占总人数过三分之二数的业主 同意后，物业服务企业将业主表决结果在物业管理区域 显著位置公示十五日。 ㈥. 物业服务企业所管的建筑区划物业管理服务费价格 上调表决通过且公示无异议后，物业服务企业再将新的 收费标准报区价格行政管理部门备案，并抄送居（村） 民委员会、街道办事处（镇人民政府）、区建设房产行 政管理部门，履行备案的手续。 2004年1月1日起执行的国家计委、 建设部颁布的《物业服务收费管理办 法》： 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与 服务水平相适应的原则。 住宅（不含别墅）物业服务收费包干制实行政 府指导价，别墅和其他非住宅物业服务收费实行市 场调节价。 住宅物业服务实行酬金制的，预收标准由开发 建设单位、业主或者业主大会与物业 服务企业协商确定。 5.什么是包干制？ 包干制是指由业主向物业管理企业支付固定 物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享 有或者承担的物业服务计费方式。 　　 6.什么是酬金制？ 　　酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定 比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业， 其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者 不足均由业主享有或者承担的物业 服务计费方式。 通过这个表，我们可以知道在包干制下，即使 是提供四级物业服务标准，有电梯的住宅小区物管 费的最高收费标准为2.19元/平方米·月。 其中基准价1.90元/平， 最高上浮15%，合计 为2.19元·月/方米的计算。 原来的定价，我们可以知道在包干制下，即使 是提供一级物业服务标准，有电梯的住宅小区物管 费的最高收费标准为2.10元/平方米·月。 其中基准价1.75元/平， 最高上浮20%，合计 为2.10元·月/方米的计算。 1.管理服务人员的工资社保和按规定提取的 福利费等； 2.物业共用部位共用设施设备的日常运行维 护费； 3.清洁卫生费； 4.绿化养护费； 5.秩序维护费； 6.办公费用； 7.物业服务企业固定资产折旧费； 8.设施设备及公众责任保险费用； 9.经业主同意的其它费用。 某物业建筑面积10万㎡，物业服务企业经测 算得出各项费用如下：各类管理服务人员的工资、 社保等60万；共用部位、共用设施设备的运行维 护费用30万；清洁卫生费用15万；绿化养护费12 万；公共秩序维护费12万；办公费6万元； 固定 资产折旧25万元；物业共用部位、共用设施设备 及公众责任保险费2万元；业主委员会 办公费、社区文化活动费等其它费用8万元。 问： 1.采用酬金制约定物业管理酬金比例为15%，则 该项目单位物业管理服务费为（ ）元/ ㎡·月。 A.1.43 B.1.64 C.1.68 D.1.82 在酬金制中： 物业服务收费=支出+酬金 =（工资社保等60万+设施设备费30万+清洁费15万+ 绿化费12万+秩序维护费12万+办公费6万元+ 固定 资产折旧25万元+保险费2万元+业主委员会费8万 元）+170万×1