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过程审计介入房地产开发项目的实践 x 　　[摘要]工程造价控制是房地产开发项目管理的一个核心部分，它始终贯穿于工程建设的全过程，即体现在对工程建设前期可行性研究、投资决策，到设计施工，再到竣工交付使用前所需全部建设费用的确定、控制、监督和管理。委托造价咨询机构提前介入工程管理过程，对项目进行全过程跟踪审计，是全过程控制造价的重要课题。文章根据对房地产开发项目开展的全过程跟踪审计工作实践，对跟踪审计业务的开展和工作目标作进一步的研究和探讨。 　　[关键词]房地产；开发项目；过程审计；投资控制；方案优化 　　[作者简介]吴正文，安徽建筑工业学院管理工程系教师，国家注册造价工程师，研究方向：工程造价，安徽合肥，230022 　　[中图分类号]F293.30　[文献标识码]A　[文章编号]1007-7723(2009)05-0091―0004 　　 　　一、引言 　　 　　工程造价作为建筑经济、技术与管理高度结合的专业，在国际上许多发达国家都十分重视其建设。在比较完善的建筑市场和中介组织服务的条件下，工程价格由市场定价，造价工程师对项目进行全过程的造价控制。对于房地产开发项目而言，工程造价控制是项目管理的一个核心部分，它始终贯穿于工程建设的全过程，即体现在对工程建设前期决策到设计施工再到竣工交付使用前所需全部建设费用的确定与控制、监督和管理。委托造价咨询机构对项目进行全过程跟踪审计，是房地产开发项目全过程控制造价的重要课题。 　　 　　二、我国房地产开发项目造价管理控制的现状 　　 　　房地产开发商按照企业运作模式，注重利益与利润的最大化，但造价控制的盲目性较大，全过程造价管理的理念因咨询费用的增加未得到普遍的推行和认可。结合我国的具体情况，造价管理存在的主要问题如下： 　　 　　(一)决策阶段缺乏专业的工程造价咨询机构的技术支持 　　投资决策是生成工程造价源头，这一阶段耗资约占总投资额的0.5％～3％，但能有效提高项目的投资效益。发达国家对投资决策阶段工程造价的确定与控制十分重视，不惜花大本钱、大力气进行投资决策阶段的工程造价的控制研究。 　　近几年来，我国的房地产项目的开发建设存在投资膨胀严重的现象，工程造价越来越高，造价的提高也就成了房价上涨的借口，无疑加重了老百姓的负担。大部分开发商为了减少咨询费用，在投资决策阶段没有委托造价咨询单位，缺乏建设前期确定工程造价的有效依据，只能依据决策者们借鉴已完成的项目工程造价进行投资估算。部分开发项目虽然委托了造价咨询单位进行跟踪审计，但工作内容不明确，工作介入迟缓，在决策阶段基本上没有开展工作。 　　 　　(二)设计阶段对工程造价控制的监管不严 　　当前我国许多房地产开发项目工程设计也实行招投标制，把对设计阶段有效控制工程造价作为选择中标单位的主要标准之一。但目前我国大部分设计单位对工程项目的技术与经济进行深入分析不够，在设计中普遍存在重技术、轻经济的现象，设计人员不关心工程造价的高低，概算制度流于形式，深度不够。大多数开发商没有委托造价咨询单位进行控制和监督，以致无法通过优化设计方案，起到控制总造价的作用。由于工程设计图的质量和深度等问题，工程量清单中的工程量错算、漏算，引起暂估价项目增多，使招投标工作的质量难以保证，因而也无法有效控制工程造价。 　　 　　(三)施工阶段对工程造价控制不够 　　在施工阶段，过程审计虽已进驻现场，但工作内容不够明确，仅局限于进度款的审核工作。工程造价的控制目标制定不合理，缺乏科学性。材料价格管理不善，材料采购与储备计算不科学，不能很好地掌握采购时机，使得占建安工程成本60％～70％的材料费用失去控制。在施工组织方面，多数企业不注重组织技术的创新，现有的人、财、物没能得到合理配置与利用，造成大量浪费，从而导致工程造价提高。 　　 　　(四)工程竣工结算阶段的工程造价控制不力 　　竣工结算是反映工程造价计价规范执行隋况的最终文件，也反映了发包方和承包方对工程造价管理的能力，及时办好工程竣工结算必须收集、整理竣工结算资料，包括工程竣工图、设计变更通知、各种鉴证材料等。这些资料的有效性、真实性及合理性直接影响到造价的准确性，忽视竣工资料的审核是此阶段造价失控的主要因素。 　　造价管理中存在问题的主要表现就是建设资金的浪费与流失，其根源是开发商缺乏投资控制的理论方法。管理技术的支持是迫切需要解决的问题，过程审计介入房地产开发过程并进行规范化工作势在必行。 　　 　　三、实施全过程跟踪审计，推进全面工程造价管理 　　 　　全面造价管理是为了实现社会和企业的整体效益，促使参与建设过程的每个人去关心其工作是否能使工程造价得以有效控制，并把自己的经验和知识运用到工作中，与国际惯例接轨，实施全过程造价管理。全过程