世联-天津海河水上运动世界项目定位与物业发展建议.ppt

* 公寓受周边商务化氛围影响较大突出其品质化与高形象 公寓受影响因素： 接驳城市入口； 片区内五星级酒店，中高档写字楼，品牌商业品质，形象上的要求； 具有居住功能的物业，需要突破片区商务氛围的影响 公寓开发与设计的理念： 酒店服务公寓 商务型公寓 舒适居住型公寓 品质商务区公寓在项目中承担的责任： 实现品质商务区内的功能补充，提供长期居住功能 写字楼功能的与酒店功能的有益补充，以及一定的功能重叠 品质商务区公寓 位置：C3+D1+D3+D4 面积：15750＋34100＋41350＋37780（平方米） 酒店式公寓 建筑面积：34100平方米 商务型公寓 建筑面积：53530平方米 舒适型公寓 建筑面积：41350平方米 * 品质商务区：公寓 外部：酒店式公寓采用公建外立面，酒店式的大堂，提升其整体形象。 酒店式服务公寓五星级酒店功能的立体补充 商务型公寓可商可住，功能上的模糊 舒适型公寓体现公寓的品质享受与舒适享受 体现居住的基本的功能，提供其基本硬件要求，如厨房等。 实现与写字楼的有机结合，可商可住，提供其办公功能。 体现公寓的品质享受，以及城市中心区住宅的高档次，高形象。 同时突出家庭居住的舒适享受，温馨的、幸福的。 * 项目分区功能与主题 高尚居住区 休闲风情区 品质商务区 动感活力区 运动体验区 * E地块（运动体验区）整体定位：景观型体验式水主题公园 项目核心景观带 紧邻项目的景观资源天津海河，同时贯穿项目南北。 项目品质的提升 为项目带来人气，突出项目的休闲娱乐新一极的特点。 项目主题的体现 充分发挥与利用其水资源，确立以水为主题的景观公园 景观型体验式水主题公园 打造项目的高品质，充分体现城市休闲娱乐新一极的特点； 水的乐园，水的天堂 全民性的，开放性的 精神放松，身心放松的场所 年轻的，时尚的 运动体验区 * 以水为主题景观型体验式公园 产品定位 外因 内因 契合主题 景观性强 符合规划 投资小 维护成本低 客户有针对性 核心景观带，提升价值 休闲娱乐，开放的 水上运动的体现 开发商资金压力较小 可持续性发展 年轻的，时尚的 设施建造配比原则 设施建议 尽可能减少娱乐设施的数量，使其独立，减少对项目其他物业的影响，突出其景观的价值，体现高档次，高品质； 游船码头；戏水乐园；室内外游泳；滚轴轮滑；攀岩； 壁球，乒乓球，台球，沙弧球；。。。。。。 * 项目分区功能与主题 高尚居住区 休闲风情区 品质商务区 动感活力区 运动体验区 * 高尚居住区区域内独树一帜的高档居住区域 住宅 建筑面积 平均单元面积 商业 B3 162100 130 4905 C2 118300 130 1530 合计 280400 130 单位：平方米 开放 景观 城市 配套 城市 影响因素： 街区受到周围城市住区发展氛围影响较大 项目自身其他区域提供优良的城市配套设施 * 高尚居住区定位 高档滨水型宜居社区 高尚居住区长期开发理念：突出高尚居住区在项目中的居住功能，使得项目整体的功能更加复合，突出城市的新一极。 街区特性：高品质的，适于居住的，滨河社区 高尚居住区在项目中的责任： 项目开发现金流的重要供应者； 奠定区域的对外形象； 补足综合区域的传统居住功能 产品开发与设计的策略： 传统舒适居住需求的回归 不以至高价格标杆 高格调产品形象供应 城市中心发展区滨河居所应成为项目住宅产品的核心竞争力 * 群楼底商面向社区客户提供日常生活居住的基本便利需求 项目自身预设的大量商业及公建将会形成较强的自身人流凝聚力，本届区内相对偏远的小规模群楼商业适宜向日常便利性消费需求进行差异化 * 商业 项目固有物业类型和其他可能出现的物业类型是相互限制的，同时也是相互支持的 酒店 办公 公寓 公寓在面积、服务功能上要和酒店形成分工和差异（重视中长期居住者需求）。 商业的档次要求 不能影响办公、酒店的大堂和昭示性 利益最大化 形成完善配套、信息平台 个体差异所在、活力的核心 相互限制 相互支持关系 为商业和酒店带来潜在客户 大堂可以与酒店共享 现金流来源 为商业和酒店带来潜在客户 补充其它功能 共享办公办来的客户。 现金流来源 标志性 定义档次 可谓办公和公寓提供酒店服务和配套设施 * 本项目启动策略与开发顺序 启动策略与开发顺序 资金能力与计划 潜在市场分析 市场的消化速度 项目整体定位 整体开发计划 案例 本项目启动策略与开发顺序的原则： 吻合项目整体定位，符合施工的基本要求； 改变区域形象，提升土地价值； 树立片区标志； 多种物业相互依托，协调发展。 备注： D1地块的酒店部分作为本项目的标志性物业，但考虑到未来酒店管理公司对建筑形式的要求，未必先行开发。