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收益还原法在房地产估价工作中的应用与改进 摘要：针对以往收益还原法估价工作中对未来收益 预测的定量分析不足的缺点，构建了利用模糊贴近度分析及 灰色预测为主要方法的估价实例选取一一未来收益预测模 型。并结合实例介绍该方法在实际工作中的应用 关键词：房地产估价；收益还原法；模糊贴近度；灰色预 测 中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号: 1673-1069 (2017) 01-47-2 0引言 □收益还原法作为房地产估价的三大基本方法之一，是估 价工作中大量采用的估价方法，特别是对一些有收益但交易 少的房地产(如工厂、酒店、宾馆等)项目收益还原法有着 其他方法无可比拟的适用性。然而目前收益还原法估价时， 确定今后合理纯收益流量都是通过用以往若干年估价对象 或类似房地产的收益进行简单算术平均及修正得到，这样的 收益流不能体现收益的发展趋势，与收益还原法估价的基本 原则是相悖的；有些估价案例也对今后的未来收益进行了预 测，但是这类案例所做的预测都是建立在个人经验的基础 上，带有较强的主观色彩和个人因素。为解决这一问题，作 者结合模糊数学贴近度原理及灰色系统理论，针对收益还原 法建立了一个估价实例选取一一未来收益预测的模型 1模型的建立 该模型的思路为：估价人员收集各年类似与待估对象的 房地产资料(每年至少四个)，利用每一年的类似实例相关 资料求取它与待估对象的贴近度，并选取贴近度最大的三个 类似实例加权计算历史收益，得到每一历史年的收益后确定 历史收益流;再根据历史收益流建立GM (1, 1)模型，对未 来收益进行预测 1.1确定历史收益 在待估对象某一历史年中选取m个实例T1,T2,……Tm。 并建立模糊贴近度评价指标{ul, u2, , un},在类似实 例和待估对象中选取单项条件最好的赋予隶属度1,并通过 专家评分确定其他单项的隶属度，得到以下隶属函数： lt；E： \ 123 \中小企业管理与科技?上旬刊201701 \ 1-197 \ 83-1. jpggt； lt；E： \123\中小企业管理与科技?上旬刊201701 \ l-197\83-2. jpggt； o 以贴近度公式lt；E： \ 123 \ 中 小企业管理与科技?上旬刊201701 \ l-197\83-2. jpggt； lt；E： \ 123 \中小企业管理与科技?上旬刊201701 \ l-197\83-2. jpggt；求取各类似实例与待估对象的贴近 度lt；E： \123\中小企业管理与科技?上旬刊201701 \ l-197\83-2. jpggt；,贴近度，取贴近度最大的三个作为 比准实例来求取加权系数，并计算合理纯收益 ①对于出租型房地产，求取加权系数时，将比准实例的 贴近度按大小赋予a 1, a 2, a 3,其中a lgt; a 2gt； a 3, 各比准实例的加权系数为P i=i=l, 2, 3O第i历史年的历 史收益为：Po(0)(i)=l(vlp 1+v2p2+v3p3)? S ?(1*1%), vi (i=l, 2, 3)为a i对应的比准实例每平方米的年收入, S为待估对象的实际建筑面积，1为该年这类出租型房地产 的空置率 ②对于直接经营型房地产，求加权系数时，将比准实例 的贴近度按大小赋予a 1 , a 2 , a 3 ,其中 a lgt； a 2gt; a 3,各比准实例的加权系数为P i= ? i=l, 2, 3 第i历史年的历史收益为：Po ( 0 ) ( i ) =1 (vl P l+v2 p 2+v3 P 3+? v), vi (i=l, 2, 3)为 a i 对应 的比准实例该年的历史纯收益，v为待估对象该年的历史纯 收益 通过以上介绍之方法计算待估对象n年前的历史纯收 益，形成待估对象的历史收益流：Po (0) (i) ={po (0) (1), po (0) (2), , po (0) (n) } 1.2建立GM (1, 1)预测模型 对以上PO (0)做一次累加建立它的l-AGO序列： lt；E： \ 123 \中小企业管理与科技?上旬刊201701 \ 1-197 \ 83-3. jpggt;,令lt；E： \ 123 \ 中小企业管理 与科技?上旬刊 201701 \ l-197\83-4. jpggt；。拟建 GM(1, 1)如下：lt；E： \ 123 \中小企业管理与科技?上旬刊 201701 \ l-197\83-5. jpggt； o 当 P0 (0)满足准光滑性, P0 (1)满足准指数规律时则可以根据最小二乘原理求出模 型参数列lt；E： \ 123 \中小企业管理与科技?上旬刊 201701 \ l-197\83-6. jpggt；,从而确定 GM (1, 1)模型 式：