兰亭文苑A座部分产品定位及建议.ppt

兰亭文苑A座部分产品定位及建议 2011-08-01 根据兰亭文苑近期销售情况以及自身产品特点，结合目前所余未销售A座公寓部分，依据现下市场情况回馈，为更进一步的提高销售去化，现制订本建议。 建议概述 新政之下 传统促销手段受到制约！ 如何开启新一轮的销售？如何吸引人气将利益最大化？ 有品质？是宝贝？也要有推广！ 一切都是为了销售…… 地产市场投资与增长分析 今年1～4月呼和浩特市房地产完成投资7.75亿元，与上年同期相比增长了9.62%；占本年计划总投资额的2.94％。 项 目 完成投资（元万） 同比增长（%） 商品住宅 63500 9.5 其中 90平方米以下 17800 100 140平方米以上 4300 100 别墅、高档公寓 3600 14 办公楼 2500 184.09 商业营业用房 9500 35.99 其他 2000 -58.72 根据以上图表所示， 2011年1~4月写字楼总投资2500万元，同比增长了184.09％，是该阶段市场同比增长最快产品类型。 目前市场情况 目前市场销售情况总体疲软，成交量浮动较小，总体成交情况及销售预订情况均相较去年同期有较大下降；目前的市场价格是导致销售产生抗性的主要问题，其次是目前市场产品的面积均有偏大趋向，因此在同阶段销售的项目均给出不同程度的优惠回馈措施，其中部分项目给出的政策不可否认具有相当大的诱惑力； 但依据第30周数据观察，成交主流群体依旧以刚需为主，成交均价波动比较大 ，成交量持续下滑，更多持币观望已经转向持续观望； 据目前市场动态分析，下半年的保障住房在9月前也会对本土市场造成一定冲击，因此，我们有必要制订详细的、合理的促销计划，达成我们公寓部分的销售任务；因此，有目标的选择客群进行推广销售以及配合上相应的回馈力度是我们公寓产品目前销售最为有效的手段；而将产品进行更有效的使用划分，进行功能定位宣传，是我们公寓产品目前销售最合适的选择。 7月23日-7月29日呼和浩特共成交商品房99套，总成交面积为17144.74平方米，总成交额约为13822.17万元，成交均价为6612.33元/平方米。其中住宅成交92套，成交额约6392.99万元；商用成交7套，成交额约7429.18万元。 异常明显的大市场浮价量跌使我们的产品在如此的大环境中也遭受了一定的冲击，因此，传统的产品定位与销售手段必需要要进行一些变更与调整才可以适应目前的环境。 楼市风向的逆转，逼迫市场一改以往捂盘惜售的惯例，开始加速推盘，并以打折等优惠吸引众房客的目光，而我们产品所要采取的措施建议为：准确定位、定向选择宣传，中速推销，快速回款。 市 场 小 结 产品定位建议思路 有鉴于目前呼和浩特写字楼市场的供需旺盛并呈现良好的上升趋势，结合目前市区内的写字楼需求加大，价格攀升较快，租金收益看涨，但是交通日益堵塞严重等特点，SOHO公寓与写字楼 （可参考项目：汇商广场）的定位可以相应的降低很大的市场抗性。而单身公寓的小面积、低总价也正是市场部分刚需人群及新一代单身族所钟爱的产品，将我们的产品重新包装后有目标的推向市场是一个非常不错的选择。 随着道路规划以及未来的交通环境与办公、居住一体化的需求趋势等市场稀缺类产品，SOHO公寓与写字楼的市场必将形成一个新的市场空间，成为近年内呼和浩特地产市场的一个主流产品模式；而且，随着目前市场有针对性宣传的同类产品相对较少，该类市场的较大份额由相当一部分的精装公寓类产品占据（如：御景101公馆的精装LOFT，利百佳国际精装公寓等），因此建议，在产品定位的同时，可以考虑将装修因素加入，争取在同类产品以及非同类但存在竞争的产品中脱颖而出，达到快销、旺销的目的； 市场回报率分析 （参照100㎡面积计算得出） 案 名 最后售价 购买总价 目前租价（全物业） 年租金 年回报率 汇商广场（SOHO） 6800元/㎡ 680000 1.6/㎡/天 58400元/年 8.5% 嘉合国际（LOFT）买一层送一层（平米折50%） 7000元/㎡ 350000 0.7 /㎡/天 25550元/年 7.4% 御景101 （LOFT）买一层送一层（平米折33%） 9600元/㎡ 643200 1.2 /㎡/天 43800元/年 6.8% 万达公寓 7000元/㎡ 700000 1.3 /㎡/天 47450元/年 6.8% 通过以上数据我们看出，在产品基础形态差异化及定位区别的情况下，SOHO类产品的回报率是同类产品中最高的，其主要原因就是突出了产品的功能性与可最大化利用性。 产品定位建议 根据我们目前项目的成熟度以及地理交通位置与周边配套等因素，依据产品目前15F的形态，我们建议： 1.地上1~3F为商业部分 原因：周边经济