中国铁建山语城月营销策略建议报告修改.pptx

中国铁建·山语城 【2013年7月】营销策略建议报告;目 录;重庆别墅市场及竞品情况 （2013.6.1-2013.6.30）;主城区别墅市场;主城区别墅市场;北碚区别墅市场;北碚区别墅市场;竞品项目跟踪;区域;开发商;营销节点： 6.22内部开盘，推出叠拼和少量联排，预计7月初正式开盘，现在持续办卡中。 叠拼：131㎡-135㎡（不计花园和车库面积），总价约170-183万/套（下叠），上叠193万。 联排：一共推出4栋，以3联排和4联排为主，中户总价在260万-300万左右，端头总价在318-338万。 优惠：交2万抵5万，按揭99折，一次性98折，开盘当天优惠98折;竞争项目分析;竞争项目分析;龙湖紫云台（在售）;销售信息：龙湖紫云台在售建面303-330㎡联排别墅，价格280万元/套-600万元/套。 在售楼栋：1-1、47号楼 面积区间：联排300-334㎡ 推出均价：联排：9200-12400元/㎡ 优惠折扣：团购可优惠7万元，全款最高可享95折 ;竞争项目分析;竞争项目分析;复地花屿城（在售）;营销节点： 价格水平： 245-365㎡类独，成交单价9287-13518元/㎡。 成交总价295-494万。 118-258㎡叠拼，成交单价 8509-12657 元/㎡，成交总价133-245 万。 销售信息：持续去化类独立A3-A6、A9号楼，叠拼C1、C11-14、C18、C22号楼 优惠政策: 类独：一次性付款9.6折，按揭付款9.9折； 叠拼：一次性付款9.6折，按揭付款9.8折。 ;竞争项目分析;竞争项目分析;融创凡尔赛花园（待售）;营销节点;竞争项目分析;竞争项目分析;龙湖.两江新宸（待售）;6月底内部认购，第一批次联排别墅，共70余套，已全部售罄。面积区间为220-250㎡，均价15000元/㎡，总价350万-550万。 第二批次联排预计8月面市，预计150-180套 。 7月将首期推出坡岸洋房产品面积区间95-195㎡，现正在登记办卡。;竞争项目分析;竞争项目分析;复地山与城（待售）;营销节点;竞争项目分析;竞争项目分析;鲁商云山原筑（在售）;营销节点;竞争项目分析;竞争项目分析;劲扬缙云印象（在售）;营销节点;销售面积;销售面积;竞争项目分析;竞争项目分析;销售汇报 累计销售指标/年度销售指标/月度销售指标/货量盘点;累计销售指标;项目2013年全年认购约11219万，签约约9255万，签约回款约11299万。;月度销售指标; 截止7月1日，项目6月共计回款，含首付款，共计4724万元。 目前项目未回款7套，按揭金额1350万元。;截止6月30日，本案累计认购未签约13套，总面积为3389㎡，总金额约3964万元。另有24套临湖房源因未取得预售未能签约，总金额5236万元。;数据???止2013年6月30日;2013年6月成交分析;货量盘点（一期）;货量盘点（二期）;小 结;客户分析 6月客户分析/目标客户分析;总来电153组，其中渠道接短信来电43组 总来访共263组，其中来访新客户224组，老客户回访39组 成交12套 ;因6月推广力度的增加，6月来电、来访、成交比上月均大幅增加。 6月成交量比上月翻倍，临湖小户销售良好。;5月来电客户总数：114组， 6月来电客户总数：153组;6月来电、来访客户数据统计 ;6月来电、来访、成交客户数据统计 ;6月来电、来访、成交客户数据统计 ;6月客户看重因素/看重因素分析 ;中原;分析项主要以来电、来访、成交客户逐项分析。 分析内容应包括：详见插表。;客户小结;6月整体小结;策略建议 策略思考/销售执行/媒体排期;;运营分析;运营分析;难点1：高货量的压力，超出市场标杆水平;聚焦问题;运营分析;推广策略;项目营销策略分析;运营分析;运营分析;运营分析;在主要门户网站、项目网站、热点论坛、微博等以通栏、文字链、发帖、发图等形式进行话题讨论及炒作；;短信——筛选意向客户所在区域、企业、拥有车辆数量、话费金额等，加上竞品数据拦截、竞品跟发等方式，广泛撒网、搜索客户;运营分析;运营分析;运营分析;运营分析;客户维系;客户维系;在客户生日的时候，准备生日蛋糕和鲜花，以及根据客户喜好选定相应礼品由客户经理亲自送上门，体现山语城的体贴及客户的尊崇感。;客户维系;媒体排期;;Thanks for your attention