亮甲店工业区远东家园项目市场调查及产品建议.ppt

亮甲店工业区现有机关企事业单位明细 单位名称 职工人数 职工现状及动机描述 与我项目契合度 重点企业 远东工具 目前远东工具工业园区一期现有职工将近2000人，随着园区二期、三期的上马，预计职工达到4000人，将形成庞大的客户群体 职工多来自市内、金州、开发区及周边城镇，对我们自身企业开发的产品形成较大需求，或刚需或改善，基本能满足我项目的销售要求。 95% 政府机关单位 工业区管委会 约100人 政府机关公务员，部分职员有基础或改善购房需求 85% 派出所 街道办 其他机关单位 事业单位 保税区第一高中 教职员工90多人 外聘高级教师，部分具有基础购房需求 80% 青云湖九年一体化学校 教职员工150多人 企业单位 目前100多企业注册，开工60家 总就业职工人数预计达到8000人以上 市内、金州、开发区、保税区及项目周边企业产业工人基础购房 90% 亮甲店居民 原住民 当地居住人口2.8万人 动迁、养老、富裕人群改善购房 70% —— 人口总量预计4万人 —— 调查显示，亮甲店工业区目前人口总量预计在4万左右，在当地房地产购房潜在客群方面具备一定的人口规模；上表所列几类客群与我项目契合度较高，将成为我项目的主要客群。 项目定位分析》项目客群定位 64 【自住需求】（自住所占比例90%左右，投资占比10%左右） 面向本企业职工，自住型客户； 认同新城区发展； 选择亮甲店工业区升值前景； 刚性需求。 选择学区房 地缘性 【城市上升力量】：具备一定支付能力的城市中低端客户群体。 自住兼投资客群 城市上升力量 具体的客户分布情况如下： 1、本企业职工 2、区域内其他大型企业单位职工 3、当地政府职能部门人员 4、周边城镇的中、小型私营企业业主 5、当地的白领阶层 6、区域周边的经商富裕人群 7、医院、学校的在职人员（5年以上工作时间） 8、银行、通讯、电子、汽车等从业人员 9、部分养老人群、拆迁购房人群、陪读人群和外地迁移购房人群等； 项目定位分析》项目客群定位 65 Part9 项目产品建议 66 项目产品建议》规划及产品户型配比 1、结合地块形状和四至范围现状，在满足规范要求的条件下进行适当的容积率调整； 2、小区入口主干道相对应的主、次入口位置应符合风水学理论，不至于因主入口位置影响销售，并可建造具有项目标志性的建筑物，形成区域具有代表性的建筑。 3、建筑风格方面建议与商业、标志性建筑相统一，形成风格鲜明的建筑群落； 4、建筑类型建议规划设计以多层及板式小高层为主，减少地下室及人防的设计，以降低建筑成本，降低销售风险。 规划—— 1、严格遵守国家政策规定中“90平米70%”的户型比要求； 2、小面积为本项目的主要户型，户均面积建议以紧凑和功能性为原则，面积在40~70平米左右为主，比例可占到50%左右。 户型面积 户型 面积比例 40~50 一室一卫 25% 50-70 二室一厅一卫 25% 70-90 二室二厅一卫 30% 90-120 三室二厅一卫/二卫 20% 户型配比—— 67 项目产品建议》价格建议 定价原则： 1、参考保税区新规划区域住宅价格； 2、参考项目区域内住宅价格 3、考虑市场价格增长及优惠政策因素 预计均价： a、新规划区域均价： 区域住宅项目 裕景花园（新房） 裕景花园（二手房） 均价（元/平） 4500 4200-4800 b、项目区域市场均价： 在售住宅项目 十三芳里 二十里景致 金城帝景 裕景花园 区域均价 均价（元/平） 5700 5300 4880 4500 5200 c、定价分析： 调研项目的优惠政策和价格策略基本存在较多差异性。 综上因素考虑，建议项目保守入市起价为4200元/平；均价在4500元/平米左右。 操作原则： 1、低开高走； 2、分期销售，控制风险 3、价格透明，口碑宣传 68 69 保税区房地产市场分析》建筑类型分析 十三芳里规划建筑以12F为主 的板式小高层 二十里景致规划建筑以14F、18层为主 的板式高层 裕景花园规划建筑以10F为主 的板式小高层 1、参考项目当中，以10-14层板式小高层为主； 2、建筑下部尽量减少地下室的设计。 32 保税区房地产市场分析》板块小结 板块 保税区核心板块 大窑湾板块 二十里堡板块 亮甲店板块 资源 金融商务区 海景资源 汽车物流城核心 工业区 产品形式 高层住宅、公寓 高层、多层 商住、住宅、公寓 多层、小高层住宅 户型面积 高层住宅：50--126 小户型居住公寓：30-60 住宅：40--125 50-118 50-100 平台价格 7000-12000 5900-6500 4800-5900 4280-5000 客户构成 投资客占40%以