潼南项目商业定位及执行.docVIP

PAGE PAGE 1 财信潼南项目商业部分销售建议 第一部分 项目评估 一、项目概况 （一）、潼南概况 潼南位于距重庆93公里，成都193公里，是重庆西北的重要门户和成渝经济带上的重要节点。全县辖两个街道办事处、20个乡镇（县人民政府驻桂林街道办事处），总人口95万，城镇化率达到34.6%、城镇人口32.87万。 规划在2010年,县城常住人口达到20万。 2008年，全县地区内生产总值达到86.31亿元，城镇居民可支配收入和农民人均纯收入分别达12240元和4509元，根据我们对区县市场的了解，这一收入在重庆各区县中处于中等水平。 （二）、江北新区商业概况 1、业态 建材是江北新区商业的支柱业态，在汽车站周边已经形成了相当具有规模的建材市场（以临街门面为主），目整个测其临街面长度大概在一千米左右（可能存在误差），如果平均商铺进深按15米计算，共15000平方米，加上少量的卖场，估计总规模在2万平方米左右。 此外，新区内还有少量其他商业，比如便利店、餐厅、摩托车行等，但体量较小。由于新区内房屋入住率不高、人气不旺，并且和老城商业中心距离太近（一桥之隔，距离约1——2公里），过江消费成为一种惯性，新区内很难形成丰富的商业业态组合。 2、租赁情况 从租赁情况看，除以汽车站为中心形成的建材市场，出租率较高，超出这一市场范围，新区内商铺大量空置，目测新区内商铺整体出租率约在50%左右。 部分楼盘商业门面出租率不到10%，常常可以看到这样的景象，一个楼盘沿临街面划出20、30个商铺，但是只有两三个在营业，经营小型的餐饮或是便利店。 如果按15年收回投资计算，目前月租金为15元/平方米售价仅能达到2700元/平方米。 建材市场人气最旺的一条街，80平方米左右的门面大概年租金能达到2万左右的水平，月租金大概为20元/平方米。 人气稍微差一点的位置，租金月租金大概在12——15元/平方米的水平。其他位置的门面，大概就是10元/平方米左右。 3、销售情况 新区内目前大量的房屋是安置房，交房时间大多都在3年前左右，大部分商铺都实现了销售，成交价格在1500——2500元/平方米左右，相对比较低，也导致业主对租金期望不高。 目前江北新区商铺的价格约在5000——7500元/平方米之间。 华泰明珠项目，与项目C、D栋一街之隔，位置比较偏，目前商铺标价在5200元/平方米左右，但有较大的议价空间，从和置业顾问沟通看，销售难度很大。 位于新区桥头位置的一个楼盘，和老城仅一桥之隔，标价为7800元/平方米，尚未开盘，有无议价空间尚不明确。 （三）、老城区商业状况 由于区位的原因，老城区的商铺和江北新区差异很大，不具备明显的参照性。 潼南老城区商业比较发达，几条老街总长度目测大概在2公里左右，门面几乎没有空置，稍微好一点的位置销售价格大概在2万元左右。 二、项目评估 （一）、项目产品评价 ☆ 项目临街面比较长，紧邻新区的一个十字交通节点，地段标志性比较强。 ☆ 商铺比较方正，主力面积区间在100——250平方米之间，按目前的划分开间进深尺度比较合理，从平面上看比较便于利用。 ☆ 没有烟道，经营餐饮有一定的难度，但是餐饮是新区商业很重要的业态，因此应该从技术和经济成本上上考虑增加烟道的可行性，结合新一轮的市场研究最后做出决策。 ☆ 属于小区商铺，在招商和销售过程中，如果引进一些对生活影响比较大的业态（比如歌城），有可能遭到业主的抵制。 ☆ 从位置上看，面向兴潼大道的B栋，明显比面向奋进大道的C、D栋要好，目前C、D栋基本上是处于奋进大道的尽头，没有任何的商气和人气，无法为投资客和经营户提供任何的信心支撑。 江北新区目前入住人口很少，商业缺乏支撑为什么新区人气不足，大概什么时候能成熟起来是我们接下来必须研究的问题。 （二）、实现难度 ☆ 从目前的判断看，项目商业部分体量不大，地段条件一般，要把它操作成为一个市场热点有一定的难度，难以成为市场的聚焦点，而对商业项目而言，这是非常重要的。 ☆ 从现实条件看，项目周边商业物业租赁压力都非常大，商业氛围不浓，对客户而言难以形成足够的信心支撑，而如果我们用低价去吸引客户，为了变现而牺牲未来收益前景，有可能会导致比较大的利润损失。 （三）、销售建议 1、方案一： 以较低的价格销售，将新区成熟过程中物业未来的增值空间让渡给客户，尽可能销售变现。 从目前物业的条件看，B栋销售条件相对比较成熟，C/D栋销售压力相对比较大。 目前市政事业单位已大量搬迁到新区，可以考虑针对无条件自建办公场地的中小型机关定向销售，在区域成熟度不高的条件下，将项目商业部分以商务