商业地产的常用财务指标-武汉公司课件.pptx

《商业地产的常用财务指标》 蜂巢行动•财务课堂 目录 商业地产的概念 商业地产财务指标 课程小结 什么是商业地产 商业地产：按字面解释为“商业用途的地产”。商业地产是指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式。 住宅与商业地产经营模式异同： 特点 持有运营或估值出售 出售获利，快速回笼资金 商业 商业地产财务指标 商业地产之 武汉公司的商业地产形态 MODENA名致酒店 酒店定位，精品服务公寓；建面2.03万方；总投资2.13亿，房间数172间；酒店管理公司：上海星丰、新加坡辉胜。酒店以一居室及单间为主，兼顾2-3居室套房。 君澜酒店 酒店定位，五星级酒店；建面3.71万方；总投资3.82亿，房间数312间；酒店管理公司：浙江君澜酒店集团。酒店以一居室及单间为主力，少量(10%)套房。 新唐广场的位于汉口二环中心城区，系武汉万科首个综合商业体。项目定位，精致家庭购物广场；项目业态，含餐饮，娱乐，服装，超市，影院等多种业态。 项目经营面积4.6万方，租赁面积3.1万方，预计开业时间2015年底，稳定经营2017年。 新唐万科广场 商业地产财务指标 商业地产财务指标之 指标解释：GOP指营业毛利润，反映为营业收入减去营业成本等以后的余额。 不包含：项目资产折旧、贷款利息和开办费摊销等。 计算公式：GOP=营业收入-营业成本-营业税金 GOP率= GOP/营业收入 GOP与GOP率，广泛适用于酒店行业 酒店的建造投资、内外装修、营运设备等为资本支出。对于经营者来说，GOP在计算利润时，剔除这些项目是着眼于经营者当期的业绩，从而使GOP成为衡量酒店运营管理团队经营业绩的最重要的指标。 商业地产财务指标 商业地产财务指标之 武汉公司酒店业态GOP计算 经济指标 Modena名致酒店 君澜酒店 房间数 172 312 营业收入 2311 4700 营业成本 1878 3847 营业税金 132 153 运营利润GOP 301 700 GOP% 13% 14.89% 折旧 710 1270 利息 50 80 开办费（摊销） 20 40 净利润 -479 -690 2015年武汉公司酒店业态预计GOP数据 单位：万元 商业地产财务指标 商业地产财务指标之 平均房价与出租率是密切相关的一组指标。一般酒店行业来说，要提高客房出租率，会使平均房价降低（价格低，卖得多）；反之，要保持较高的平均房价，会使客房出租率下降（价格高，卖得少）。片面追求某一方面，都得不到利益最大化。 出租率Occ%和平均房价ADR 出租率Occ% 平均房价ADR 商业地产财务指标 指标解析—实例1 武汉开发区-Modena沌口名致服务公寓项目 酒店名称 2014年1-12月 可卖房数 已卖房数 出租率 % 平均房价 每间房 利润 　 　 Modena 沌口名致服务公寓 (7-12月) 29,765 12,204 41 535 208 Citadines 馨乐庭 90,885 65,437 72 410 295 Holiday Inn Riverside 晴川假日 111,325 79,041 71 432 307 Zhuankou Yangtze Hotel 长江大酒店 57,305 40,687 71 350 249 2014年武汉市沌口地区酒店房间收入对比 商业地产财务指标 指标解析—实例1 2014年Modena沌口名致服务公寓项目GOP为仅为7.44%。从指标可以看出，平均房价不低，但因为出租率低，拉低了GOP。低出租率说明什么？ 2019-7-22 2019-7-22 7/22/2019 7/22/2019 7/22/2019 7/22/2019 7/22/2019 7/22/2019 7/22/2019 2019-7-22 2019-7-22 2019-7-22 2019-7-22 对标Modena名致与Citadines 馨乐庭： 1.双方客户群相同，定位均为公寓式酒店。 2.名致酒店开业才半年，处于市场推广期及客户培育期；而馨乐庭开业3年以上，处于成熟期。 3. 需求量最大的单间和1居室名致酒店占总房型的61%。而馨乐庭占总房型的92%。可见受房型结构影响，馨乐庭的出租率可以很容易达到80-90%，而名致会困难很多。 商业地产财务指标 商业地产财务指标之 坪效-广泛适用于商场行业 指标解释：坪效是用来计算商场经营效益的指标。具体指的店铺或商场每坪面积创造的营业额。坪是面积单位，1坪相当于3.3平方米，此计量单位来源于日本，是日本传统面积单位，台湾也经常使用。 “坪”是历史的产物，它