珠海市写字楼市场分析报告2011年.pptVIP

* 珠海写字楼市场分析报告 价格状况 未来供应分析 报告提纲 整体市场分析 空置状况 供应特征 需求特征 整体市场分析——2009-2010年施工量暴涨 2008年之前珠海写字楼市场的发展一直处在不温不火的状态，年均施工面积不足10万㎡。从竣工量看，表现亦较为缓慢，年度竣工量在5万㎡以下徘徊。 珠海写字楼市场将以2009年为转折点，受到《珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2012年)》、《横琴总体发展规划》以及港珠澳大桥的开工等利好消息。2009年写字楼施工量有个大幅度的提升，总施工量达到40.33万㎡，相当于过去6年的施工量总和。2010年全市写字楼施工面积继续上升，达到43.78万㎡，同比增加8.6%。预计2011年随着三旧改造的启动写字楼施工面积将继续上升至50万㎡以上。 从写字楼销售看，2010年全市仅恒和中心对外销售，销售面积达到4.6万㎡，但较往年比有较大幅度提升。 36576 / 4.6 0.7 43.78 2010年 3165 4.51 0.59 1.43 40.33 2009年 22560 10081 2518 5076 销售金额 4.13 5.69 6.56 6.52 空置面积 3.12 1.85 0.82 1.54 销售面积 2.55 3.69 1.51 6.15 竣工面积 6.32 6.77 1.93 7.82 施工面积 2008年 2007年 2006年 2005年 全市合计 单位：万元、万平方米 数据来源：珠海市统计局 供应特征——竣工量小，波动大 图中数据显示，珠海写字楼市场稳定基因较弱，起伏较大，竣工量较少。03年至今，珠海写字楼总竣工面积仅17万平米左右，相当于广州一年的平均竣工面积。 随着09年至10年施工量得大幅度提升，预计2011年写字楼竣工量将有一个质的跨越。未来5年内珠海写字楼竣工量将维持在5万㎡以上之间。 数据来源：珠海市建设局 单位：万㎡ 06-10年供应情况——新香洲供应集中 尚未交楼 13 10500 / 65% 40548 新香洲 恒和中心 0 30% 10% 25% 空置率 2007年 租金含管理费 10000含装修 40-50 不到70% 3500 新香洲 第3构建 2007年底 租金含管理费 9000-10000 40-60含装修 70% 18000 新香洲 首府一号 2008年初 18 只租不售 50起 70% 12000 新香洲 日荣大厦 2008年底 16 15000-16000 75-90毛坯 75% 31928 新香洲 国际科技大厦 入住时间 物业管理费（元/㎡） 当前二手售价（元/㎡） 租金 使用率 建筑面积（㎡） 区域 项目名称 从供应区域看：近几年投入使用的写字楼均位于新香洲，未来新香洲亦有多个写字楼项目入市。 新香洲已经逐渐成为写字楼聚集的新区域。 从供应规模看：近年推出写字楼均以中小规模为主，使用率70%左右。 从竞争关系看：首府一号定位为珠海首个生态写字楼，国际科技大厦则定位为珠海首个5A 写字楼，恒和中心亦以高档写字楼形象入市，珠海写字楼品质在不断提升。品 质高，纯写字楼项目成为趋势。 从空置情况看：珠海写字楼均有一定程度的空置，但空置率近年在逐步减小。 数据来源：百脑会市场部 需求特征——总量小波动大 2010年恒和中心开盘正式对外销售，全年仅恒和中心开售，可预售面积为3.16万㎡，加上消化部分存量写字楼，全年销售面积为4.6万㎡，为近几年来最大量。 数据来源：珠海市统计局 单位：万㎡ 价格状况——呈现快速上涨趋势 在经过近3年的低价格后，受到07年整体商品房市场价格的快速上扬，珠海写字楼售价连续两年呈现上涨态势，2008年由于水晶堡部分写字楼面市等带动，销售价格上涨至7231元/㎡。而进入2009年写字楼销售价格回落至5364元/㎡水平，与2007年基本持平。2010年随着恒和中心10500元/㎡价格入市以及住房市场价格上涨的拉动，全市写字楼售价快速上升至10600元/㎡。 数据来源：珠海市建设局 单位：元/㎡ 随着第三产业的发展，写字楼的需求有所放大，再加上近年写字楼供应量小等因素，市场上消化了较多的存量写字楼，写字楼空置面积已经呈现连续下滑的趋势。到2010年空置面积下降为3.22万平方米。 空置情况——空置面积持续下滑 数据来源：珠海市建设局 单位：万㎡ 未来带写字楼项目的分布 财富商务大厦 数据来源：珠海市规划局，国土资源局 丹田广场2期 安广大厦 泉福名门 中南房产项目 中海环宇城办公 珠华商业广场 钰海环球金融中心 中海兰埔项目 滕兴旧改项目 汉鼎大厦 世邦商贸物流中心 拱