德思勤 武汉水岸星城豪宅项目前期策划报告.ppt

户型、总价与消费者的关系—— 面积上相对形成阶梯，满足不同需求层次高端人群需求； 总价上建立标高的同时考虑组合的合理化； 主力户型总价在70—85万元/套左右 不同户型针对的不同目标客户 户型 主要目标客户 知富、资富、权富、闲富 4房2厅2卫 知富、资富、权富 5房 3房2厅2卫 知富、资富 4房2厅2卫 5房2厅3卫 3房2厅2卫 知富、资富、权富 4房2厅2卫 4房以上（含顶层复式） 户型面积） 300-320 350-400 500以上 200-220 240-260 140-160 160-180 180-200 120-130 130-150 150-160 200-280 套均总价（万元） 260 320 470 140 160 75 85 95 70 77 85 140 高科技新贵、私营业主、国企老板 私营企业主、地方高官、闲富阶层、外企高管 私营企业主、地方高官、闲富阶层、外企高管 高科技新贵、私营业主、外企高管、大学教授、国企老板、外企高管 大型企业中高级管理人员、专业技术人员、大学教授 大学教授、私企业主、高科技新贵、职业经理人 大型企业中高级管理人员、专业技术人员、大学教授、自由职业者、高级公务员 大学教授、私企业主、地方官员、国企老板、外企高管 产品类别 别墅 联排 多层洋房 高层住宅 合计 　 套数 （约） 13 25 2 120 240 280 410 150 730 1050 710 70 3800 　 　 开发主题 ——充分利用地段 (城市中心)及景观(沙湖)优势，创造适宜人居的社区； ——在满足都市生活的同时拥有自然生态； ——构筑武汉独一无二的超大规模“富人社区” 和特色的“富人文化”； ——力图创造武汉“贵族领地”，成为城市中心富人居住标签； ——提升项目自身形象，创造华中地区首席高档楼盘，并力图成为全国品牌。 都市中心·首席滨湖富人社区 定位开发主题 定位开发主题－依据 影响因素 宏观市场 目标客户 竞争者 供求关系 项目资源 企业资源 武汉市总体市场形势依然看好，但竞争激烈 满足客户心理需求 寻找市场空白点，避开同质量化 城市中心的豪宅产品如别墅、TOWNHOUSE、尚属市场空白 绝版地理位置及湖景资源，实现地块价值最大化 实力、品牌、企业发展远景 结论 满足目标客户要求 具有稀缺性 符合富人居住理想 开发能力实现开发主题的可能性 【依据】：市场、客户、竞争者、供求关系、项目资源、企业资源 差异化的主题定位——都市中心湖滨“富人区”，具有唯一性 定位开发主题－现实依据 当具备高知背景和超卓艺术鉴赏力的新时代精英成为豪宅主人的时候，豪宅摆脱了单纯的大、富贵和奢华，开始逐渐转向重视自然和生活品质，开始关注对文化历史的回归，着力于追寻历史的血脉承传，以及文化的、人性的、自然的和情感的归属感。 富人社区的地域特征 天然景观资源 ——加拿大温哥华太平洋协和区（Concord Pacific Place） 、上海世茂滨江花园 、深圳香密湖畔、香港浅水湾 城市中心地段 ——纽约上东区 、伦敦市中心区豪宅区 历史人文区域 ——比华利山庄 、西雅图华盛顿湖、东京湾、悉尼玫瑰湾、 价 格 【结论】作为引导市场的产品，其价格应超过市场平均水平，成本因素所占比重不大 定位价格－依据 影响因素 满足目标客户消费心理需求并能让其接受。经调查消费者可接受价格为：5000——6000元/平方米。 城市中心的豪宅产品如别墅、TOWNHOUSE尚属市场空白。考虑供求关系的影响，价格应高于市场均价（目前武昌市场高端均价为5000元/平方米）。 目标客户 供求关系 成本 以较高的综合成本，打造高性价比产品。估算按较高品质要求开发的综合成本为4400元/平方米，保证合理利润后的最低价格应为5200元） 最高6000 中位5500 最低5200 【分产品价格预估思路】 1、与市场上高端项目同类产品比较时，必须考虑本项目的独特性，运用市场比较法测算的分产品价格仅起参考作用； 2、从地段、景观、产品、形象档次、周围环境、社区环境、配套、交通、开发商品牌实力等方面对本项目进行比较评估，得出相应的分值； 3、根据类比楼盘的相似程度（或项目发展期望值）确定各楼盘比较价格所占权重预估价格 定位价格－依据 产品类别 楼盘名称 分值 均价 价格比值 比较价格 权重 权重均价 Q P I PI W PIW 独体别墅 F.天下 丽岛花园 金色港湾 （卡普瑞岛） 城市高尔夫花园 本项目 62 79 73 67 90 3360 7300 9000 4800 　 1.4516 1.1392 1.2329 1.3433 　 4877 8316 11096 6448