二阶段项目风险篇2015终版.pptx

一、项目风险篇1.项目风险全周期管控表2.土地风险3.报建风险4.工程风险5.市政风险6.销售及客户风险7.验收风险1.0、项目风险全周期管控表此处插入“项目风险全周期管控表使用说明：1、项目风险全周期管控表由项目总监牵头协调各职能填写，高风险和情况复杂项需插入专项文件进行情况说明。 2、表内风险内容随着项目进展及时更新，已消除风险项不允许在表内删除。3、此表内容在所有运营停止点检查时作为必须回顾内容进行跟踪检查。4、项目总监需根据风险级别、内容管控风险扩散范围1.项目风险全周期管控表2.土地风险3.报建风险4.工程风险5.市政风险6.销售及客户风险7.验收风险1.1土地风险—土地移交风险附图或列表说明，一页无法表述清楚可多页表述，与“项目风险全周期管控表”中内容表述需一致说明：1、移交文件是否齐全2、界址、钉桩是否准确3、合同约定交地条件是否达到：如交地时间、土地款支付、市政接口等4、土地地质评估、土壤环保检测是否存在风险5、其他在土地移交时存在的风险1.1土地风险—土地移交风险1.2土地风险—土地款支付风险附图或列表说明，一页无法表述清楚可多页表述，与“项目风险全周期管控表”中内容表述需一致说明：1、土地款支付是否存在缓缴，有无罚款；2、对后续报建、工程实施有无不利影响；3、其他风险；1.3土地风险—土地出让合同及土地证附图或列表说明，一页无法表述清楚可多页表述，与“项目风险全周期管控表”中内容表述需一致核对代征绿地、周边水系、市政河道等关系说明是否取得完整土地权利，土地性质、土地权属是否存在风险，摘牌成交确认书（挂牌土地）及土地使用权出让合同（土地使用权转让合同）是否存在风险核对土地出让合同要求设计或报建指标核对土地出让合同规定的公司其他义务核对政策性用房的约定（如有）土地证与后期工程规证、施工证的关系土地证划分与财务投融资是否匹配其他相关风险以上存在风险的应对措施、责任人与回顾机制说明1.3土地使用权转让合同及土地证2.1.1：土地使用权转让合同过程风险管控：核对代建公共用房面积及指标：是否取得完整土地权利，有摘牌成交确认书（挂牌土地）、土地使用权出让合同（土地使用权转让合同）核对土地出让合同要求设计或报建指标核对土地出让合同规定的公司其他义务无风险R/B-02土地使用权转让合同相关内容：1.4土地风险—拆迁风险附图或列表说明，一页无法表述清楚可多页表述，与“项目风险全周期管控表”中内容表述需一致说明：对高压线、建筑物、苗木、鱼塘、坟墓、地上地下管线等需要拆除、迁移的不利因素的现状、解决方案、解决时间、责任人、预案、进展情况等进行详细描述1.4土地风险—拆迁风险场地西北角荣德小区施工临建占用红线，最宽处20m，面积约1500㎡，在2、3组团内，我方计划2015年8月土方清表，对方计划在15年5月拆除，有风险。场地内有经济林约4亩、农灌井14口、灌溉水渠经与国土、园办沟通，上述问题已赔偿，不存在权属问题。集中废弃墓地，经文堪埋深不在楼位范围内，但受因土地争议村民投诉，文物局介入，发掘工作进展中（12月30日完成），对样板楼的开挖有影响。售楼部位置土地存在纠纷，村民未领取土地补偿款，发展跟进。其次地块民扰相当严重，影响现场进度。发展与工程净地移交时间12月30日。废弃农灌水井（临水利用）荣德小区施工临建占用红线X:15603.099X:15630.690X:15680.415Y:17777.605Y:17790.712Y:17571.926原始标高较荣德高9m（15年5月）经济林（14年11月）售楼部位置土地纠纷（2014-12-30）场地内有近代墓穴（14年12月）1.5土地风险—代征、代建及托管风险附图或列表说明，一页无法表述清楚可多页表述，与“项目风险全周期管控表”中内容表述需一致说明：幼儿园、学校、变电站、公园、绿化、消防站等相关的代建、代征、托管的协议及实施 方案、计划、结果等的风险状况1.5代征、代建及托管风险—代征绿化解决措施及对策：1、项目四周为代征绿化， 权属及运营单位为朝阳绿化局，代征代建不代管，无验收风险。移交绿化局后无后续费用。2、首次开盘前营销经理在销讲中明确相关信息，包括但不限于移交及租用时间、管理方式等。代征绿化1.5代征、代建及托管风险--幼儿园问题描述：1、幼儿园毛胚交付，小区交付时同期交付？幼儿园室外设施是由我方实施？2、幼儿园的验收流程？3、幼儿园后期管理是否纳入物业统一管理范围？4、移交政府后工程维保如何履行。5、 该区域设施设备是独立的还是纳入园区设施设备体系？6、幼儿园开业时间、管理单位、招生范围可增加销售附加值，但暂时都不明确。解决措施和对策：1、幼儿园毛坯交付，验收流程同住宅一致，教育局在竣工验收时参与验收，过程监管由质检部门实施；室外设施由我方实施。2、幼儿园有独立围墙与小