2018年渠道下半年的工作计划.pdfVIP

2018 年渠道下半年的工作方向 2018 年注定是海南房地产界不安定的一年：一系列严格的限购政策注定促 使海南房地产不会再像 2017 年一样，所以接下来我们开发商渠道的下一步工作 重心，也将随着市场的变化而改变。 一、市场分析 1、经历 2017 年房地产市场的业内从业者都知道，造成 2017 年底和 2018 年年初海南房地产暴涨的因素有如下多方面：①政府的两个暂停政策②房地 产市场秩序混乱③媒体、开发商、分销商的造势④内地雾霾的影响⑤大 型开发进入海南的形式变化⑥部分投机者的跟风购买⑦炒房团目标转向 ⑧海南房产的旺季⑨前期宽松的政策等。 2 、2018 年 4 月 22 日全岛实行最严格限购政策以后，市场将出现以 下变化： （1）海南建设用地总量在现有基础上不增加， 意味以后海南的房地产土地 供应量逐年在递减， 将出现大开发公司有一定房源推出市场， 而小开发商将退出 开发市场，实行转型，出现所谓的大鱼吃小鱼的重组局面。 （2 ）在已出台限购政策的基础上 实施全域限购后， 这意味着外地新增炒房 资金在数年内几乎无法进入海南楼市， 海南房地产将呈现稳量推出， 房价稳量增 涨的健康趋势。 （3 ）未来人才政策的实施，也将给海南的房地产在关上一扇门的同时，也 打开了另一扇窗。改变营销策略，改变营销渠道，与政府新政接轨，这也许是每 一个开发公司，在新政出台后都会认真去探讨的方向。 二、产品区位定位 鲁能福源下半年将有一定量的住宅房源推向市场， 面对新政下的市场， 也将 面临着新的机遇和挑战， 所以产品的区位定位准确， 将给销售带来事半功倍的效 果。 1、产品定位 鲁能蓝海福源处于澄迈县老城盈滨半岛区域， 属于旅游地产范畴， 所面对的 客户绝大多数是岛外客户。 所以，绝大多数区域内的项目以前定位为养老度假型 中高档社区。但是随着 2018 年 4 份严格限购后，外地客户购买力下降，产品定 位可以考虑定位改善型半刚需中高档住宅社区。 这样我们的产品设计上要有所变化： （1）户型面积大小和配比 随着户型开发面积的限制， 2018 年下半所有区域内推向市场的面积大多数 都在 100 平米以上。所以为了挖掘产品相对同等物业类型的优势，和结合面对 的客户人群的需求，在户型上可以开发 100 平米左右的小三房为主，多送面积。 （2 ）商业设施建议 明确商业和住宅的关系， 确定商业设施的功能和经营模式。 如果是改善型半 刚需中高档住宅社区，相对于养老度假型旅游地产来说，必须加大商业的配套。 （3 ）车位设置建议 分析细分市场车位供应和经营情况， 结合目标客户车位实际需求及本地块车 位规划要求，提高本项目车位配置数量及车位 / 户数比；并且车位配置形式有地 上地下。 2、 区域竞争产品的定位分析和市场销售情况 （1）富力红树湾 项目占地 8000 多亩，其中红树林约 1500 亩，水域面积约 788 亩，定位于打 造集生态景观、体育运动、度假居住三大核心功能区的原生态居家度假生活区。 项目分为南北两区进行开发， 目前南区已经开发完毕， 主要在售为绿澜湾及三十 三棵墅的别墅、泊丽湾还有 50 多套别墅，住宅主推北区青林苑组团区域，主要 是两房的高层， 此前热销户型为 82-86 ㎡，其次是三房。 户型的特点主要是挑高 的客厅设计，三房配独立露台和书房。 住宅上半年春节前后陆续推出， 基本售馨。 分销点数在 3%-4%。 （2）碧海金珠 项目占地 717 亩，定位为打造成集景观居住，