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我国保障性住房融资模式探讨 时间：2011-6-20 21:18:16 ????作者：张都兴 伍军 ????来源：中国建设信息 ???? 　　中国工商银行投资银行部 张都兴 伍军 　　一、我国保障性住房现状 　　保障性住房是与商品性住房相对应的一种概念，指的是政府为中低收入住房家庭提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金的住房。目前我国的保障性住房大致可以分为以下五种： 　　保障形式 　　保障对象及内容 　　廉租房 　　廉租房以政府核定的低租金租赁给城市最低收入家庭，只租不售，其所有者为国家，低收入家庭没有产权。 　　经济适用房 　　经济适用房以政府指导价出售给有一定支付能力的低收入住房困难家庭。经适房在取得完全产权前，只能用于自住，不得出售、出租、闲置、出借。 　　限价房 　　限价房为限地价、限房价的普通商品住房，它是按照政府和开发商的约定价位出售给中等收入家庭的中低价位、中小套型住房。 　　公共租赁房 　　公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭。有条件的地区，可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围。 　　棚户区 　　虽然棚户区不属于保障房，但棚户区改造却是组成保障房建设的重要部分。棚户区分为城市棚户区、国有工矿（煤矿）棚户区、国有林区棚户区、国有垦区危房四类，其中城市棚户区约占65%。 　　 　　二、“十二五”期间3600万套保障房建设的宏大计划 　　中央政府提出在“十二五”期间新建3600万套保障性住房，到2015年实现保障性住房的覆盖面达到20%，远高于目前7%的水平。 　　具体安排是2011年开工建设1000万套，2012年再建设1000万套，2013～2015年每年建设500～600万套。 　　 　　数据来源：Wind资讯，工行投行研究中心 　　中央政府在2011年的施政举措中，将保障房作为了一个重要的民生工程。今年将建设的1000万套保障性住房包括三个部分：一是400万套棚户区改造住房，二是经济适用房和两限房（限套型面积、限销售价位）200万套，三是公共租赁住房220万套和超过160万套的廉租房。 　　如果保障性住房按照每套60平方米计，3600万套住房就有21.6亿平方米。2006～2010年的5年时间里，我国住宅销售面积合计为35.86亿平方米，“十二五”期间我国保障性住房建设面积将是“十一五”期间整个住宅销售总面积的60.23%。我国住宅竣工面积合计为25.96亿平方米，“十二五”期间我国保障性住房建设面积将是“十一五”期间整个住宅竣工总面积的83.20%。 　　 　　三、保障性住房建设存在着巨大的资金缺口 　　要实现2011年1000万套的保障性住房建设目标，所需要的投资在1.3万亿元到1.4万亿元之间。“十二五”期间我国计划新建的3600万套保障性住房，所需要投入的资金将超过5万亿元。 　　2010年全国住宅开发投资完成额为3.4万亿元，2011年近1.4万亿元的保障房建设投资，预计将达到全国住宅开发投资规模的三分之一左右。中央财政预算拟安排补助资金1030亿元，其余90%的资金需要通过各种途径配套解决。如果地方配套的资金跟不上，将成为制约保障房建设的关键问题。 　　四、公共租赁住房的资金压力最大 　　1.公共租赁房将成保障房的发展重点： 　　我国的保障性住房政策已悄然转向。2010年，由政府提供的公共租赁住房，由于租金低于市场平均水平，而且可以稳定长期租住，一经推出，就受到广大中低收入家庭和新就业人员的欢迎。 　　2011年起，从中央到地方，公租房建设逐渐成为保障性住房建设的主力。2011年1月26日发布的“新国八条”，提出“要努力增加公共租赁住房供应”。2011年3月14日，十一届全国人大四次会议审议通过的《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中明确，重点发展公共租赁住房，逐步使其成为保障性住房的主体。 　　2.相对于销售类的保障性住房，公共租赁住房面临着更为严重的资金困境。 　　经济适用住房和两限房、棚户区改造房等以出售为主的保障性住房相比，虽然都具有福利性的特点，但是由于后者可以通过销售较快的回收投入资金，此类项目在融资过程中较易获得社会资金的支持，整体而言资金压力较小。公共租赁住房则不同，一次性投入大、资金占用周期长、投资回报率低的特点，使其对追求短期利润最大化的社会资金缺乏吸引力，更多的需要地方政府直接的资金投入。大规模公共租赁住房建设，对地方政府的资金筹措能力形成了考验。 　　五、当前公共租赁住房建设和运营中长期贷款发放模式 　　2011年1月出台的“新国八条”，提出“鼓励金融机构发放公共租赁住房建设和运营中长期贷款”。由于国家大力推动的公共租赁住房建设还在启动阶段，商业银行对其的融资支持也还在探索期。当前公共租赁住房贷款的发