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成都二手房买卖现状问题及对策 ——个人亲身感悟及对未来房地产开发建议 学 生：吴义强 指导教师：杜丽华 摘 要：随着国家对新建商品房市场调控力度的加大和存量房市场的逐步扩大, 二手房市场将逐步发育成熟，成为与一手房市场相竞争和共存的市场形态。二手 房的租赁与销售的核心依托于中介公司， 关键词：二手房、中介、现状、问题、对策、前景 Abstract: along with the country the new commodity house market regulation intensified efforts and stock room market gradually expand, second-hand housing market will gradually mature, become a room in competition and market and the market form coexist. Secondhand the room of the lease and the core of the YuZhongJie company based on sales, this paper analyzes the present situation and problems of second-hand housing transactions, and second hand in the role of intermediary market, and in the light of our country at present secondhand the room trades of the existence of the problem, puts forward the norms and the development of the intermediary housing advice. Keywords: secondhand room, intermediary, the present situation, problems and countermeasures, prospects 第一章二手房交易简述 第一节什么叫二手房 二手房：新建的商品房进行第一次交易时为“一手，第二次交易则为“二手”。 因此，“二手房是相对于开发商手中的商品房而言的。凡产权明晰、经过一手买 卖之后再上市交易的房产均被称为二手房。 第二节交易二手房类型 商品房 允许上市交易的二手公房（房改房） 解困房 拆迁房 自建房 经济适用房 限价房。 第三节禁售房类型 据有关规定，已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用房但不是所有的 公有住房和经济适用房都可以上市交易，千万不要只贪图便宜而买卖法律规定不 得上市出售的房屋，这种房子主要有以下几种类型： 1?以低于房改政策规定的价格购买而且没有按照规定补足房价款的； 住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规 定利用公款超标准装修，口超标部分未按照规定退冋或者补足房价款及装修费用 的； 处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的； 产权共有的房屋，其他共有人不同意岀售的； 已抵押且未经抵押权人书面同意转让的； 上市出售后形成新的住房困难的； 擅自改变房屋使用性质的； 法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。根据房改有关政 策，已取得合法产权证书的已购公有住房 第四节二手房价格 房子价格由什么决定 ——内因 房子价格最主要的还是由地价和建筑物决定的，在这一点上，新房和旧房并没 有什么木质区别。 决定地价的有以下四犬因素： 1位置、面积 地理位置优越的地段比地理位置差一些地段的地价耍高。 一般来说，面积大的土地，其利用效率比面积小的土地高，因而价格较高。但 也不能一概而论，只有房子所处的土地的总体面积比较合适，其土地价格才会比 较高，房子的价格也会比较高。 2地形、地质 不良的地形会增加工程前期施工的费用，提高建筑成本，也会影响土地功能的 发挥，因而地价较低。例如，在山坡上已建有一个工厂，则处于其下风口的平坦 地的价格也许要比处于其上风口处的山坡地价格还要低。 3形状、用途 一般来说，三角形等不规则土地，由于利用率低，其价格自然也会有所降低。 而商业用地价格高于工业用地；工业用地价格高于住宅用地。 4交通、环境 土地附近的街道是否属于主干道，主干道铺设状况、宽窄程度、运输的便利和 交通的方便与否，都会影响土地的价格。 5朝向、楼层 良好的房屋朝向和适当的楼层有利于阳光的射入，有利于通风，可以改善住宅 室内环境，对居住者的身心健康有益。 6采光、通风 房屋门窗的方向与设计对于保持充足的光线和良好的通风有很大影响。住宅的 采光要求