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中国房地产行业浅析 中国房地产业是随着改革开放和市场经济的发展而产生发展的，从1978年十一届三中全会甚至说真正意义上从1998年取消福利分房制度开始，中国的房地产业才作为一个新兴产业出现和发展起来。可以说，中国的房地产业是年轻的和不成熟的。年轻，体现在此行业的勃勃生机之上，宏观上房地产对拉动GDP增长和政府收入起着极大作用，从个体来说房地产企业迅速壮大、获利不菲、前景广阔；不成熟，是因为中国房地产市场化程度还不高（尤其体现在土地取得等方面），房地产开发模式还存在许多不正常的（甚至违法）的现象，亦没有建立起一批现代化的正规房地产企业。 一、房地产业运行现状 从静态结构上看房地产业，内资企业占据绝对统治地位在全国62518家企业中占56965家，在从业1719666人口中占1541336人（据08年年鉴），远远超过逐步进入中国市场的外资企业。其中有公有制背景的企业与私营企业数量接近。在规模和投资上二者也平分秋色。 在地域上看，房地产以东部地区最为发达，而中西部增速较快。全国以京津、辽宁、山东、长三角、珠三角、湘鄂、川渝为几个密集区域。 动态来看，我国房地产目前处于一个高位的平台上——热度仍然较高，加速度趋缓，下行可能性亦比较小。 首先，国家宏观调控重点自03年起从房地产贷款和土地供应（03、04年）到房地产价格（05年）到商品住宅结构（06年）再到了企业收益（07、08年）。其意图在于降低房价同时保护土地资源且规范市场，然而前者和后两者实际上是矛盾的，这造成了宏观调控效果的相互抵触，使得政策结果极不明显。而目前，在经济环境恶劣的情况下政府在房地产业的调控走向是不明朗的。 其次，从近三年（06-08年）的数据来看，房地产市场运行大概处于这样的态势：一、投资保持高速增长，但增长的幅度下降；二、融资中自筹资金、订金和预付款以及国内贷款构成资金主要来源，其中国内贷款比例增加较快；三、开发重心仍集中于东部，但增幅低于全国水平（造成了东部供给上的压力），中西部地区开发增长较快，市场潜力巨大；四、土地购置面积、竣工面积下降，开发面积、新开工面积和施工面积都有较大增加，土地储备趋紧，利用率提高；五、销售呈增长态势，闲置房屋减少，供需矛盾明显且错位（表现在中低档房屋的不足和高档房屋的供过于求）；六、住宅比重持续上升，商业地产开发出现新形势（将在第三部分中加以介绍）；七、房地产价格受经济环境和政策影响出现回落； 八、房地产企业发展蓬勃，一些大型企业如保利、万科向全国全面拓展业务，并利用公司上市融资，但在08年后，部分企业资金状况出现问题，整个行业发展势头受到一定遏制；九、公有制背景企业和私营企业平分秋色，外资和港澳资本企业继续进入中国市场与内资企业分享房地产市场的高额利润。 从上面的运行状况看，房地产行业进入了一个高位横走的局面，受经济危机和政策影响，房地产高速上行趋势受到一定阻碍，但从市场旺盛的需求、政府维护经济增长的态度和房地产业作为一个新兴上升产业性质看，其下行空间亦十分有限，未来的发展空间依然广阔。 经济危机与房地产 由美国次贷危机引起的全球金融危机和经济危机在中国的扩散，已对中国的实体经济造成了巨大影响，中国的宏观经济指标亦全面下滑。作为这场危机的肇始，房地产业遭受巨大的打击，中国房地产业亦进入艰难的境地。但是经济危机究竟对中国房地产业有多大的影响，中国的房地产业会因为危机而陷入寒冬吗？答案应该是否定的。从历史实证来看，经济周期与房地产周期是有不同的。房地产一般有自己的周期：美国为18年（另在5年左右有短期波动周期），日本为10年，香港为8-9年，台湾5-6年。而一般房地产危机会引起经济危机，但经济危机不一定引起房地产危机。从中国房地产业面临的这次经济危机来看，是输入性的，而非自己引起的，因此不应看做房地产自身的周期性因素，那么房地产受危机的影响就需要个别分析了。 总的来说，从中国房地产目前的情况看，会受经济危机影响，但是不会因为经济危机而陷入危机。理由有一下几点： 首先，从房地产业本身具有的滞后性看，房地产业因为其具有保值增值的作用，使得其在经济衰退期间反而受投资者追捧。从而使它不会像其他产业一样从销售上受到冲击，反而会在经济危机是成为投资的标的，推动至少是维持其一个有效的需求。 其次，从政策上来说，国家为应对经济危机的冲击出台了十大产业振兴计划，房地产业一度呼声甚高，但是因为社会影响未能进入十大产业之中。然而，政府并没有放弃对产业的保护，国家通过各种渠道透露出了对房地产业的支持。为实现“保八”的目标，政府不可能置房地产这一拉动GDP的龙头产业于不顾。目前，政策方面已经停止了过去几年中层出不穷的限制房地产的政策，这本身就是对房地产的极大支持。政府对房地产业的支持其实是被放到了各级地方政府执行，如一些地方购房落户政策的宽松就是体现之