土地增值税的核算.ppt

本章主要内容  第一节 土地增值税制度的基本内容 第二节 土地增值税应纳税额的计算 第三节 土地增值税的会计核算 本章教学目的与重点难点 本章教学目的： 通过学习，熟悉土地增值税的纳税规定，掌握土地增值税的计算及会计核算。 本章重点难点： 土地增值税的计算 （二）征税范围的界定 土地增值税的征税范围通常以三个标准来判断： 标准之一：转让的土地使用权是否国家所有 二、其他企业土地增值税的核算 其他企业，转让房地产应缴纳的土地增值税由“其他业务成本”负担。 解： （1）取得土地使用权支付的地价款及有关费用为1000万元（2）房地产开发成本为3000万元（3）房地产开发费用=500-50+ （ 1000+3000）×5%=650（万元）（4）允许扣除的税费为555万元（5）从事房地产开发的纳税人加计扣除20%　 加计扣除额=（1000+3000）×20%=800（万元） （6）允许扣除的项目金额合计=1000+3000+650+555+800=6005（万元）（7）增值额=10000-6005=3995（万元）（8）增值率=3995÷6005×100%=66.53%（9）应纳税额=3995×40%-6005×5%=1297.75（万元） 某房地产开发公司转让一幢写字楼取得收入1000万元。已知该公司为取得土地使用权所支付的金额为50万元，房地产开发成本为200万元，房地产开发费用为40万元（经税务机关批准可全额扣除），与转让房地产有关的税金为60万元。该公司应缴纳的土地增值税为（　）。 【例题】 　土地增值额 =1000-〔50+200+40+60+(50+200)×20%〕= 600(万元)， 扣除项目金额=400(万元)， 增值额与扣除项目之比=600÷400×100%=150%， 应纳土地增值税=600×50%-400× 15% = 240(万元)。 解析： * * 第八章 土地增值税会计  土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。 第一节 土地增值税制度的基本内容 一、土地增值税概述 （一）土地增值税的概念 （二）土地增值税的开征目的 特定目的税 开征目的主要是增强国家对房地产市场的调控力度，抑制房地产交易中的暴力行为，规范国家参与土地增值收益的分配方式，增加财政收入。 二、土地增值税的纳税人 《土地增值税暂行条例》规定，土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权及地上的一切建筑物和其他附着物产权，并取得收入的单位和个人。 三、土地增值税的征税对象与征税范围 （一）征税对象和征税范围的基本规定 1、转让国有土地使用权 2、地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让 转让国有土地使用权，征土地增值税；转让集体所有制土地，应先办理土地使用权出让手续，使之变为国家所有才可转让，自行转让是一种违法行为。 标准之二：土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让 转让土地使用权征出让不征；未转让土地使用权、房屋产权不征。 土地使用权出让：指土地使用者在政府垄断的土地一级市场通过支付土地出让金，获得一定年限的土地使用权的行为。 土地使用权转让：是指土地使用者通过出让形式取得土地使用权后，在土地二级市场将土地再转让的行为。 标准之三：转让房地产是否取得收入 取得收入的征；房地产产权虽变更但未取得收入的不征收土地增值税。 （1）以出售方式转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物，包括出售国有土地使用权、房地产的买卖等，属于土地增值税的征税范围。 （2）以继承、赠与方式转让房地产，属于无偿转让房地产的行为，不纳入土地增值税的征税范围。 征税范围的具体规定 这里的“赠与”仅指以下情况： （1）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的； （2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。 （3）房地产的出租，不属于土地增值税的征税范围。 （4） 房地产的抵押，在抵押期间，不属于土地增值税的征税范围。在抵押期满后，对于以房地产抵债而发生房地产权属转让的，应纳入土地增值税的征税范围。 （5） 房地产的交换，属于土地增值税的征税范围。但对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。 （6）以房地产进行投资、联营，