物业管理的日常工作.docVIP

物业管理的日常工作 ??? 日常物业管理是一项涉及面广、长期连续的管理工作。按阶段来分，它可以分为介入期、入住期以及正常居住期；按专业来分，又可以分为物业维修、交通管理、安全管理、社区文化建设、卫生保洁、绿化养护等诸多项目。其中部分项目我们已在其他章节予以阐述，此处不再重复。本部分着重对前期介入、业主入住、二次装修管理、业主投诉及处理、安全管理、交通管理、消防管理、机电智能化公共设备设施管理、园林绿化养护、环境保护与消杀等十个专题进行叙述。 第一章　　前期介入 　　前期介入是现代物业管理的一项基础性工作，其核心是把物业管理的思想注入到物业的规划、设计、施工过程中，使物业最大限度地满足业主的需求，为后期管理创造有利条件。我们将着眼于以下几方面的工作： 　　一、成立项目小组 签订物业管理委托合同后，我们将从公司内选派多名管理、技术人员，组成XXX小区项目小组，先行到位，开展前期介入工作。项目小组负责前期介入工作以及建立外部公共关系，同时对居住区的设计、施工过程中已经存在或可能发生的问题提出意见和建议，定期与开发商、承建商协调解决。 二、早期接入的主要工作 （一）、会审图纸 从环境布局，管网设置，泊车场所，防盗报警设施，水电煤气计量，减少重复装修等细节方面考虑。 （二）、参与质量管理 对设备选型、分布数量提出建议；加强对隐蔽工程进行验收，使质量隐患消灭在萌芽时，促进无业建造质量和验收效率的提高。为今后的经济运行，维修创造条件。 （三）、收集技术档案 不断收集积累物业家户档案资料和项目产权资料，为今后办证、维修、改造等作专业技术准备。 （四）、熟悉社区环境 了解业主的情况，服务的内容标准及部分业主的特殊要求，同时熟悉与社区有关的供电、供水、煤气、市政、等政府职能部门的情况，建立和谐的工作关系，使物业管理顺利运作。 　　三、进行物业交付前的实操性工作 　　在较深入了解物业及业主需求的基础上,与开发商携手,做好以下各项前期准备工作： （一）协助开发商销售工作，在销售现场提供物业管理咨询，解释业主提出的相关问题； （二）提供相关专业建议，协助制订园林布置及环境设计方案； （三）协助制订居住区内交通管制方案及保安岗亭设置方案； （四）收集工程图纸资料，现场参与设备的安装调试； （五）对设备设施及各类管线的隐蔽工程进行跟踪管理,确保施工质量； （六）建立与社会专业机构的联系，开展如通邮、通电、通水、通气、电话申请、有线电视、地名申报等准备工作； （七）积极开展各类商铺的招商引租工作； （八）针对未来需要完善的物业管理问题建立专项档案。 　　四、按规范实施接管验收 　　充分利用前期介入取得的各种资料和数据，以及对物业的了解，本着“对业主负责，对开发商负责、对社会负责”的宗旨，对XXX小区进行严格、细致、全面的接管验收。 第二章　　业主入住 　　入伙是物业管理工作最为繁忙和关键的一个阶段，同时也是物业管理人展示自身形象,打开工作局面的一个良好契机。 　　一、入住仪式简洁活泼 　　为扩大“XXX居住区”的知名度及影响力，增加业主的社区荣誉感，增强居住区的凝聚力，树立“XXX居住区”精品物业及物业管理人的形象，我们将举行简洁活泼的入住仪式，邀请广大业主以及政府主管部门、房地产开发公司等相关领导、当地媒体、知名人士参加，以体现物业管理人与业主实现自我的信心和美好愿望。 　　入住仪式主要内容要简洁，富有特色。 　　二、办理入住高效迅捷 　　（一）合理安排各组团及楼宇之间业主的入伙时间，错开入伙波峰，节约业主办理手续时间，加强节假日的入伙办理（具体入伙时间安排与开发商协商解决）； （二）设立入伙总服务台，一条龙办理入住手续，随到随办，简洁高效。 （三）对于单位购房的，提供预约上门、集体办理等入伙专项服务； （四）联系供气、供电、供水、电信、银行等相关社会专业机构现场同步办公，方便业主入伙。 　　三、入住期配套服务力求完善 　　（一）入住初期，如住宅区附近无菜市场，我们将在工商管理部门的指导和协助下，在居住区附近开设临时集贸点，组织附近菜农到集贸店卖菜，方便业主日常生活； 　　（二）在入伙期内由管理处保洁员组建一支入住服务义工队，满足业主提出的合理要求，同时应付各类突发事件。 　　四、入住期的便民服务措施 　　（一）组织家私及装修建材展销。入住期间我们将组织一些品质优良、信誉良好的家私厂商和装修建材商家，到小区内进行现场展销服务，方便业主按需选购。 　　（二）提供临时外买服务。随着入伙业主的迅速增加，小区餐饮配套服务短期内难以解决部分业主的需求。为此，我们将组织提供快餐外买服务，解决部分业主及装修施工人员的临时就餐问题。 　　（三）成立便民搬运队。为解决小区入住期间搬运