浅析-产权式商铺-营销模式(2).docVIP

1什么是产权式商铺房 地产开发商将其开发的商场、写字楼分割成不同面积单位出售,并与买方约定,在出售后的一定年限内由房地产开发商以代理出租的方式进行返租,由开发商或委托其他物业管理公司统一管理、统一经营,保证买方购买商铺后每年获得一定的收益。这种销售模式,市场称之为“产权式商铺”,也称作“售后返租”、“售后回租”、“售后包租”,即所有权和经营权分离的房地产证券化。产权式商铺有多种形式,包括返租回报、带租约销售、利润共享、保底分红等,但万变不离其宗,总归是“以先销售后返租,同时给予一定比例租金回报的方式”吸引买家入场。 这种销售模式在我国内地最早出现是在上世纪90年代初期的海南等地,随着当时的房地产投资热潮伴生,一经推出就异常火爆,但是往往因为开发商最终无法兑现承诺,楼还没盖完,就卷款而逃,导致了大量烂尾楼的出现,同时造成虚假市场需求,引发了房地产泡沫。鉴于此,2001年4月建设部颁布的《商品房销售管理办法》中明确规定:“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房;房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。” 产权式商铺的实质是房地产产品的一种营销手法,这种营销模式因为调动了开发商、投资者、经营者甚至金融机构等多方面的经济需要,故产业链得以延长,对GDP的贡献显然比单纯营销要大。但作为新生事物,产权式商铺肯定会存在或这或那的不足,但是,国家法规并未对房地产开发企业采取售后包租已竣工商品房的行为作出限制,大型商场、写字楼售后包租在近几年频繁出现于全国各大城市,如杭州西湖时代广场、长沙王府井商业广场、兰州国芳百盛购物广场等。 2产权式商铺的优势分析作为一种营销策略,产权式商铺能够得到市场的认可,必定有其优势所在。客观的讲,这种营销策略在楼盘销售时起到了很大的积极作用,在某种程度上是开发商信心与实力的体现,是对市场的认识与把握,更是对投资者的承诺与保障。市场交易中各方主体,如开发商、投资者、物业经营者以及金融贷款机构在这种销售模式下均有利可图。 优势一:有利于开发商快速回笼资金,扩大销售额。 产权式商铺对于开发商而言最大的吸引力就在于,企业在这种销售方式下可以短期内快速回收大量资金,赚取利润。因为投资型物业多数属于商业物业,如果开发商选择自主经营或是只租不卖,其投资回收期少则十几年,多则几十年,这对资金实力不强、融资渠道较窄的开发企业来说是无法承受的。同时,开发商如要找到实力雄厚的投资者一次性买断整个楼盘也非易事。所以,本着快速套现、缓解资金压力以便开发新的投资项目的目的,开发商将其分割出售、利用售后回租吸引散户投资者便成为必然的选择。 此外,利用长期稳定的回报为卖点,开发商在定价时可以适当提高单价,从而获得在一般销售模式下无法达到的销售额和利润。这也是产权式商铺的一大优势。 优势二:一定程度上保证了投资者的投资回报,容易受到投资者的追捧。 对于投资者而言,产权式商铺在包租期内能获得稳定的租金回报,而且包租期越长,回报越持久,风险就越小。特别是对于一些优质地段的优质产品,投资者甚至只要一次首付,每月租金回报除去银行按揭还有剩余。这正是投资者对售后回租的物业大肆追捧的根源所在。 另外,对于售后回租的投资型物业,投资者一般都是在购买时便同开发商签订了包租协议,这就使得投资者不必为物业的转手或招租而四处奔波,大伤脑筋,从而大大降低了交易成本,节省了交易时间。还有一点值得一提的就是,虽然这类物业可能单价相对较高,但由于产权分割的较小,每个单元的总价不是很高,从而降低了投资的门槛,使得有较多的投资者有能力进行这种产品的投资。 优势三:能够促使经营者搞好经营,努力争取更大利润。 售后回租物业有的是开发商自主经营,有的是开发商委托其他物业管理公司经营,也有的是合作经营,但无论经营者是谁,都要承担起支付租金回报的责任。经营者在签订协议时必然清楚这一点,因此也必然有信心有能力完成这一任务。迫于固定租金回报的压力,经营者只有努力获得超过租金回报的利润,才有可能生存并发展下去。这必将促使经营者搞好经营,争取更大的利润。 优势四:有利于银行加快资金周转,降低风险。对于售后回租投资型物业,银行一般要求首付40％到50％,这相对一般住宅项目的贷款来说,按揭比例较小;贷款5至10年还清,也比住宅贷款的还款期限(20到30年)短很多。加之每月利息负担有租金收益作保障,大大降低了银行的贷款风险。 3产权式商铺涉及的风险和规避、防范的措施 毫无疑问,产权式商铺作为投资的一种方式,既具有高回报的特点又具有高风险的特点,若开发商在开发和经营商铺过程中若能规避或防范法律风险,则开发商确定能够实现很高的回报,消费者、投资者甚至真的能达到“一铺养三代”的可能;但如果开发商为套现或追求高额利润违规操作的话,则会被套牢在此中,纠纷不断,