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PAGE PAGE 2 论我国房地产业发展的制约 因素及对策 【摘要】 随着我国经济体制改革的深入和社会经济的发展，房地产业逐渐成为国民经济新的增长点，为中国经济的快速增长做出了贡献，己经成为国民经济的支柱产业。2003年度全国房地产开发完成投资首次突破1万亿元，同比增长29.7%，高出同期固定资产投资增幅(26.7% ) 3个百分点。在社会主义市场经济条件下.房地产资源的优化配置主要是通过市场经济的自发调节来实现的.这是市场经济的最基本特征。通过市场调节有利于促进房地产资源供给和社会需求的结合，有利于提高房地产资源配置的经济效益.也有利于房地产开发经营企业经济效益的提高，更有利于房地产投资的良性循环。但是，市场不是万能的，完全依靠市场配置房地产资源不可避免地具有一定的局限性和缺陷。国家的宏观调控.则是补充市场调节的不足，而我国的房地产市场由于自身的独特性决定，更需要国家对其实行计划调节。政府在这一过程中起着重要的作用，表现为国家直接、间接通过多种方式干预房地产经营活动。政府的政策对房地产业发展至关重要.特别是我国的房地产业经过长时间沉寂，近几年才重新崛起，政府的政策无疑起着推动、修正、规范和引导的作用。 【正文】一、我国房地产业发展的现状及制约因素 房地产行业是社会主义市场体系的重要组成部分，它不但体现出整个社会主义市场经济运行规律的共性，而且有其自身的客观规律和特有的运行机制。一般说来，市场经济发达的国家，房地产行业也很繁荣。但是我国在建国初期实行的是计划经济，房地产市场的发展，很大程度上受计划经济的栓桔。其主要特点是:土地行政划拨，无偿使用;住房建设投资由国家统包，建成的住房福利分配，低租金使用;城市房屋和土地财产绝大部分为公有制，不能买卖交易，因而，也没有真正意义上的房地产市场。 (一)房地产的含义及特点： 1、房地产，从字面上看是房产和地产的统称，即房屋和土地两种财产的合称。在物质形态上，房产总是与地产联结为一体，房依地建，地为房载，房地不可分离;在经济形态上，房地产的经济内容和运动过程，也具有内在的整体性和不可分割性，所以合称为“房地产”。 2、房地产具有以下特点: 1）、不动性。房屋是建造在土地上的。土地是不可移动的，房屋也是不可移动的，因而具有不动性，房屋一经建造，直到它从这块土地上消失前，它都将长久地固定在它所处的地理位置上。 2）、稀缺性。房地产区别于其他财产的另一方面是有相对稀缺性，由于土地供给是有限的，而需求是无限的、不断增长的，因此土地是稀缺的。土地的稀缺性决定了房产的相对稀缺，这种稀缺性造成了消费者在购买房地产过程中处于被动的、不利的位置。在我国和所有的发展中国家，由于经济发展水平对房屋供给的制约和人口增长对房屋需求的膨胀，使房地产的相对稀缺性表现得更加明显。甚至表现为一种绝对的稀缺。经济发展水平的提高可以缓解这种相对稀缺性，但却不能改变房地产的这种基本特性。 3）、房地产的非独立性。房地产不同于其它财产，其价值和使用价值不是独立的，经常受其他同类财产影响。房地产的使用、改良以及它的市场价值往往受到其它房地产及其所处地理位置的影响。这种房地产的相互影响即为房地产的非独立性。 4）、房地产投资的流动性差。房地产是一种缺乏流动性的投资。投资的流动性是指必要时可以随时变现，而将房地产作为投资则可能在急需时不能及时转换成现金，或卖掉后损失太大，以致不得不长期持有。 5）、房地产是保值增值的手段。由于房地产的价格是随着通货膨胀的增长而增长的，因而有较强的保值能力，且随着近几年房价的上涨，拥有房地产能够得到增值的好处。 6）、房地产具有耐用性。房地产的使用寿命较长，其中土地作为一种生产要素，只要处理得当，绝不会遭受自然磨损和功能磨损，甚至会不断改良。而建筑物相对于其他商品而言，具有耐久性。这决定了房地产的供给从短期看弹性不大，从而使得消费者在购房时仅有有限的选择空间。此外，房地产作为一种特殊财产，在法律、组织等方面也具有与其它财产不同的特性。 (二) 当前我国房地产业的发展现状: 1、投资继续保持较快的增长速度 中国经济的多年持续、稳定增长，使中国的综合国力得到很大增强，房地产行业也在经济快速发展过程中得到迅猛发展。2003年度全国房地产开发完成投资首次突破1万亿元，同比增长29.7%，高出同期固定资产投资增幅(26.7% ) 3个百分点。东、中、西部地区房地产开发完成投资平均增幅分别为28.0%, 40.2%, 33.0%，增幅超过50%的省区主要集中在中、西部地区。中、西部地区增幅明显高于东部，客观上有基数小的因素。 2、供销总量基本平衡 全国商品房竣工面积(含开发企业自用和出租，下同)3. 95亿平方米，同比增长21.5%;销售面积3. 2亿平方米，同比增长29.1%，增幅高出竣工面积增幅