娄底新九龙商业项目(第二期)开发思路建议.doc

娄底新九龙商业项目（第二期）的开发思路建议 在对新九龙项目初步了解后，我认为该项目对本人来说充满着挑战和激情！ 因时间有限，对项目的了解也暂时有限（没有提供任何关于该项目的文本性资料和信息），本文不按项目建议书的一般格式来撰写，只是表述了我对项目的思考研究方法和研究成果，本文的结论建立在对本土商业地产市场深刻理解、对本土市场多年来不间断关注研究以及严谨的科学态度和理论基础上，对新九龙项目（以下简称本项目）的开发思路与销售提出我的独立看法与独特创意，仅供参考。 对于常规性的推广策略、销售策略等，本文暂不阐述，容日后建立在深度市场调查基础上，会更有价值。本文只暂时探讨项目操作的节点和宏观思路。 本项目位于娄底市老街区域内——娄星南路与涟滨西街交汇处，市场认知度及客户认知度较高。从地理位置这一角度来看，本项目的最大价值点在于：老街区域内唯一的大型集多层住宅、商业广场和临街铺位于一体的商住楼盘，本项目区域影响力大、发展前景高，商业类型多样。本人通过对项目自身进行综合评价，得出本项目必须通过寻求差异化，突出自身特点，形成自身个性，才能脱颖而出，引起一定的市场关注度，吸引投资商、经营户的入驻。故本项目需在综合考虑成本，开发效益，开发量的情况下，本项目定位为中档物业，引进知名大型商家作为市场的有力支撑，依靠主力店的带动，保持其商业的整体性及连续性，以中档的价格来吸引客户，提升本项目的价值感，从而带动项目的开发和销售。 在此基础上，基于本项目的自身特点，提出该项目定位为：休闲娱乐购物步行商业街——打造娄底老街未来高档生活消费之区域。步行商业街和商场超市有机地穿插在一起，以独一无二的集中优势，注重老街历史文化、服务以现代的规划理念，以古代建筑风格与现代建筑技术结合，历史文化彰显与现代商贸旅游开发并举，塑创一个休闲、购物、餐饮、文化、娱乐天地。 本项目位置优越，交通便利，周边覆盖的居民比较多，涟水河风光带的兴建，涟水河大桥的改造等等诸多利好，本项目将成为吸引投资客和经营户及购买住宅人群的重要因素。 一、项目定位的SWOT分析 虽然本项目地段位置较为优越，但现实又存在着一些影响项目的因素，以至一期部分商铺目前处于滞销状态。所以我们只有充分认识到该项目（二期）的优缺点，并充分发挥其优势，才是本项目在营销过程中制胜的关键所在。 项目优势： 1）区位：本项目位于娄底未来的城市商业副中心，北接涟钢与娄底市经济技术开发区，南与清泉商圈遥相呼应，南北贯通，交通便捷，是娄底城区北扩南移的支撑版块，人兴财旺的经商置业福地。 2）规划：老街已成为一处繁华热闹之地，是通往涟源、新化、冷江、邵阳、益阳、常德的交通要道，并能够形成很强的市场聚集效应，在新旧的消费观念转换上，本项目更倍受现代消费者的关注。 3）理念：营造出与娄底市原有的消费观念不同的高档次高品质的现代消费经营理念。 4）人气：本项目的周围存在大量的显性消费者和隐性消费者，这些利于未来市场的蓬勃发展。 项目劣势： 1） 项目在娄底区域内及周边城镇还没有形成一种感召力。一期部分商铺没有销售完，有十多个店铺闲置待租，稍有了解的大多数经营者和投资者会对本项目的认知度还不够，对商铺未来的价值很迷茫，多数都会抱着持币观望的心理。 2）目前市场租金承受能力较低，近几年内项目的投资收益会较低。 3）对于周边中低档产品的商户来说，本项目的销售和租赁价格不能过高，避免使这些商户在投资上形成一些困难。 4）项目商业部分规划体量较大，未来招商经营难度大。 市场机会： 1） 目前，老街没有一个完善的高档品牌市场，也没有一条商业街，并且一些经营商户规模较小，分布零散，不易形成市场规模。 2） 娄底城区内的房地产业正在蓬勃发展，在建项目的市场容量大，而且待建的商业项目已经陆续上演，从而形成了一个深厚的市场容量。 3） 老街城北区域居民集中，迫切需要一个休闲、娱乐、购物的场所。 4） 老城经营家居装饰产品，在终端消费者心目中定位为中低档产品。 5） 对于品牌商户，在租赁和出售的价格上相对于市中心的商铺具有很强的合理性。 6） 现在娄底市场上的多数商户为追随性经营，追随的对象多数为品牌商户和有感召力的商户。 7） 现在娄底城区内原有商铺经营的灵活性导致商业的经营缺乏统一性，商业氛围的形成仅依靠市场的调节由经营者自发形成，商铺的换租率表现频繁。 市场威胁： 1）今年度大量的商铺项目推出，对于市场产生巨大的冲击，大大提高了市场的热度，但同时也使竞争日趋白热化。 2） 未来规划的老街新商圈，对本项目的潜在威胁，威胁的大小直接取决于定位是否同质化。 3） 现娄底老