安达锦江世纪城营销总案.docVIP

营销策划方案 PAGE PAGE 40 跨越“世纪”的人居梦想 锦江世纪城营销策划方案 锦江世纪房地产开发有限公司 营销部 2008年 目录 TOC \o 1-3 \h \z \u 【市场研究部分】 5 1.安达城市经济与规划发展 5 1.1安达城市宏观简析 5 1.2安达市区概况 7 1.2安达城市动脉——牛街 8 1.2.1倾力打造“牛城”品牌 8 1.2.2安达核心商圈 9 1.3人口现状特征 10 1.3.1市区户籍人口 10 1.3.2乡镇村人口 10 1.4安达整体经济发展水平 12 1.5居民收入及消费观念 12 1.6安达城市发展结论及预测 13 2.安达城市房地产市场分析 15 2.1安达房地产市场发展态势研究 15 2.1.1安达房地产开发概况 15 2.1.2安达房地产发展趋势分析 16 2.2安达房地产市场特征分析 16 2.2.1城市规划及特点分析 16 2.2.2房地产供应情况分析 18 2.2.3客户特征分析 23 2.2.4价格特征分析 24 3.安达城市住宅市场消费特征及变化 25 3.1安达目前房地产市场消费特征 25 3.1.1对现有产品价格和品质比较认可 25 3.1.2高层得到市场充分认同 25 3.1.3供求畅旺，具有可持续发展潜力 25 3.2安达在售商品房成交情况分析 25 3.2.1销售户型构成分析 25 3.2.2销售面积构成分析 26 3.2.3销售卖点构成分析 26 3.2.4成交周期及成交率分析 27 3.3安达商品房未来销售趋势分析 27 3.3.1未来销售热点及稀缺性分析 27 3.3.2未来供应状况分析 27 3.3.3未来价格趋势 27 3.3.4未来购房行为及消费心理变化分析 28 【项目分析部分】 29 1.项目地块价值分析 29 1.1项目所在片区价值分析 29 1.1.1先天条件 29 1.1.2心理认同 30 1.1.3总结 30 1.2开发商背景分析 30 1.3项目SWOT分析 31 1.3.1优势 31 1.3.2劣势 32 1.3.3机会点 32 1.3.4威胁点 33 1.3.5总结 33 1.4项目核心价值归纳 35 2.目标市场分析 36 2.1目标市场背景分析 36 2.1.1市场已成交客户分析 36 2.1.2潜在目标客户分析 36 2.2市场需求特征 36 2.2.1市场购买力状况 36 2.2.2市场住宅功能需求 37 2.2.3市场居住文化需求 37 2.3目标市场定位 37 2.3.1市场定位 37 2.3.2依据 37 2.3.3客户细分 38 3.项目定位 39 3.1主题形象定位 39 3.1.1市场形象定位 39 3.1.2产品形象定位 39 3.2建筑配套定位 40 3.2.1大市政配套 40 3.2.2环境配套 40 3.2.3设施配套 41 3.2.4建筑配套 41 3.3总体价格定位 41 3.3.1四种定位方法比较 41 3.3.2定位方法的选取 42 3.3.3项目预期价格 42 【项目营销部分】 44 1.项目整体营销战略 44 1.1项目和产品整体卖点及抗性归纳 44 1.1.1宏观 44 1.1.2中观 44 1.1.3微观 44 1.1.4市场抗性及对应措施 45 1.2营销战略定位 45 1.2.1目标市场及客户定位 45 1.2.2项目核心营销概念 46 1.2.3建立项目价值体系 47 2.一、二期营销攻略 50 2.1一期项目包装推广 50 2.1.1形象系统 50 2.1.2系列推广主题 52 2.2一期营销策略 53 2.2.1营销阶段划分 53 2.2.2项目的目标客户细分 54 2.2.3各类目标客户群体心理需求和营销推广方式 55 2.3一期营销执行 61 2.3.1营销执行要点 61 2.3.2营销执行计划 64 2.3.