长春力旺地产和项目开发可行性和开发时机选择分析.pptVIP

力旺项目开发可行性与开发时机选择分析 长白岛——沈阳第一人工岛 长白地区坐落在浑河南岸，原为沈阳市东陵区管辖，2004年经省政府同意，划归和平区； ２００４年末，和平区提出长白地区发展规划蓝图，并逐步确定建设沈阳第一个大型人工岛——长白岛规划方案 浑河南岸集人居、科技、商贸、生态、休闲、旅游于一体的现代化的滨水新城 长白岛规划用地10.87平方公里。规划的主导概念是：立足于人与自然、人与人、精神与物质的和谐，将长白地区建设成为和谐岛城； 一期投入3.47亿元进行路网建设； 投资6300万元建设长白岛滩地公园； 浑河南岸集人居、科技、商贸、生态、休闲、旅游于一体的现代化的滨水新城 长白岛规划对区域房地产市场产生强大促进作用，实现多方共赢 上策：整合优势资源启动（主推现有方案） 中策：以中端定位快速启动（低开高走） 下策：一、二级开发并举（出售部分土 地，引入强势品牌公司，转嫁风险） ★ 现时退出将给公司造成巨大损失； ★ 拖延开发将承担机会成本及闲置费惩罚； ★ 区域开发环境逐渐转好，市场机会难得； ★ 可以考虑转让部分土地，转嫁风险，赚取一级开发收益 开发选择 方案一：以实现完整优势资源启动 联排别墅、创新洋房、多层与电梯产品组合，联排、洋房产品保持较高舒适度，树立价值标杆； 取得湿地公园建设权，完成粉煤灰池停排、治理与建设，湿地南区呈现，全面展示区域环境改善前景； 规划建设沿河风情商街，启动前期商业配套； 确定并引进公交路线； 完成看房路线建设改造； 确定南区商业、医疗、教育配套标准。 开发选择 产品策略 启动方案描述 配套策略 在短期内迅速树立项目生态健康地产形象，提升价值认知； 以高端产品线突破区域价格限制，在前期即奠定区域领导地位， 获得明显收益； 改善区域形象，增强购买人群对区域与项目信心； 换房与首次 目前区域环境改善工作进度缺乏保障，尤其项目外部粉煤灰池停 排工作如进行不够顺利，将使项目上市时间难以确定，各项工作 协调控制难以把握； 如项目公园部分４、５号粉煤灰池在09年末停用，项目销售期 可能推迟至2010年年中，项目销售目标将难以实现。 方案优势 方案劣势 方案一：以实现完整优势资源启动 方案二：以现有优势资源启动 首期以创新洋房、多层与电梯产品组合为主，洋房产品控制户型尺度，保持较低总价，电梯产品规划较小比例； 放弃公园建设权，积极参与促进粉煤灰池停排后治理与改造工作； 确定并引进公交路线； 完成看房路线建设改造； 确定南区商业、医疗、教育配套标准。 产品策略 启动方案描述 配套策略 * 工作目标 根据项目公司需要，从市场与项目自身与竞争角度综合分析论证项目转入二级开发的可行性； 梳理项目前期开发遭遇的各种问题，综合评估影响项目开发的因素与策略选择方向，寻找最优策略 ; 影响项目开发的因素分析 项目开发战略的选择 项目开发 时机选择 外部因素： 市场因素：整体市场是否健康平稳？ 　　　　　区域市场认知是否能够得到改善？ 竞争因素：区域需求有限，竞争项目纷纷入 　　　　　市是否增加项目压力？ 需求因素：项目哪些方面更具赢得目标人群 　　　　　需求优势？ 　　　　　如延后开发是否会造成人群大量 　　　　　流失 内部因素： 污染治理等是否影响项目整体开发 战略选择？ 主要影响哪些方面？ 哈尔滨 长沙 兰州 北京 天津 上海 重庆 太原 呼和浩特 沈阳 大连 长春 济南 郑州 武汉 成都 西安 2006年 人均GDP （美元） 2006年住宅销售均价（元/平米） 2000 3500 3000 7000 7000 5000 注：数据来源国家统计局及地方统计年鉴 根据前期市场数据分析，长春近年商品住宅价格水平明显低于同类城市，市场发展比较健康 市场因素 2006-2007上半年二道、经开、宽城区 供应及销售数据 17.2 21.7% 40.4 22.6% 57.6 50万以上 8.1 13.2% 24.7 12.9% 32.8 35-45万 30.3 41.2% 76.8 42.0% 107.1 25-35万 12.9 24.0% 44.7 22.6% 57.6 20万以下 剩余 比例 市场消化 比例 供应规模 汇总 2006-2007上半年宽城 2006-2007上半年二道、经开 0.4 1.1 8.5 6.8 剩余 0.1 2.3 18.3 18.6 消化 0.5 3.4 26.8 25.4 供应 50万以上 35-45万 25-35万 20万以下 宽城 16.8 40.3 57.1 50万以上 7 22.4 29.4 35-45万 21.8 58.5 80.3 25-35万 6.1 26.1 32.2 20万以下 剩余 消化 供应 二道经开 前期数据显