恒大地产南京公司幼儿园合作伙伴选择报告.docVIP

PAGE 恒大地产南京公司幼儿园合作伙伴选择报告 一、南京公司项目简要分析： 恒大金碧天下位于溧水县城北郊5KM 处，溧水县位于南京市的东南端，经济发展水平在南京市辖区内处于下游水平，当地最好的幼儿园是溧水县实验幼儿园和县机关幼儿园，在南京市区的知名度和美誉度相对较弱。 本项目在南京南部卧龙湖东南侧，是卧龙湖旅游度假区的重要建设项目。距离南京市区48公里，周边高速公路路网发达，通过宁杭高速二期可在35分钟内到达南京市区。 ●金碧天下项目路网交通图： 本项目配套幼儿园分为南北两园，靠近项目南北两侧的小高层和高层住宅去，总建筑面积3818平米，共计12个班的规模。相关图示如下： ●幼儿园在项目中的位置示意图 ●幼儿园的总体外观图（北园） ●北园首层平面图 ●北园二层平面图 ●北园三层平面图 根据南京恒大金碧天下的定位，目标客户群中有很大一批的业主或意向客户为南京市区居民，从消费者心理上分析，应尽量弱化溧水的区域概念，增加南京市区及其他的元素，营造一个南京市区近郊世外桃源般的宜居乐土，在诉求诸要素中，要通过交通、生活配套、教育配套等不断地强化这一概念。因此在选择幼儿园的过程中，应倾向于选择南京市区的知名幼儿园及其他特色教育的幼儿园（如双语教育）作为本项目的合作对象。 综上分析，在幼儿园的选择过程中，拟定了以下几个原则： 1、以南京市区的知名幼儿园为主，兼顾当地的优质幼儿园； 2、考虑成本支出与收益贡献比，最优化选择幼儿园的引入； 3、合作模式考虑，选择简单清晰的合作模式，避免后续经营管理的难度。 4、合作意愿的强弱决定着双方合作的成功率。 二、南京市幼儿园办学的相关政策简述 1、幼儿园的产权移交问题 根据南京市目前的相关规定，小区配套按规划配套建设的小学、中学要由当地教育主管部门来办理产权登记，对幼儿园还没有明确的规定。根据调研，目前在南京主城区，有成熟幼教区域的楼盘，有将幼儿园产权移交教育主管部门开设公办园的案例，其他新区、郊区楼盘的幼儿园大多数都由开发商保留产权，由开发商引入幼儿园，幼儿园管理方与开发商的合作关系分为纯租赁模式和合作经营分成模式。考虑到后续经营管理中开发商不能也没有必要投入更多的精力，大多数的开发商、尤其是郊区楼盘，都采用将房产租赁给某幼儿园开办小区幼儿园，来完善小区配套作为主要的目的，幼儿园房产资产的收益都没有过多考虑。 2、公办幼儿园与民办幼儿园在政策上的差别 差别比较多。公办幼儿园在政策上得到政府的扶持，开园过程中涉及到的各项费用，如房屋租赁费，幼师的工资等费用，均由政府财政拨款；而民办园的各项费用需要自行支出，并且每年还需要向教育局上缴一定的管理费用。 根据教育局相关规定，公办园不能对外出资开办幼儿园，与开发商合作的模式是：由开发商投入全部开园的软硬件条件（装修、教具、设备、图书、家具），并支付一定的品牌使用费。民办幼儿园的合作模式相对灵活，只要符合办学条件，没有过多限制性规定。 三、典型楼盘幼儿园配套情况调研表 本次调研选取了4个楼盘的配套幼儿园进行详细调研，其中南京市第一幼儿园和鼓楼幼儿园是南京市最好的公办幼儿园，金陵双语幼儿园是南京市最早的民营幼儿园，以双语教育为特色，百家湖幼儿园是江宁区的优质幼儿园，具有较高的代表性。 南京市第一幼儿园（世贸滨江新城分园）： 南京市第一幼儿园是国内幼儿教育界的佼佼者，是江苏省示范性实验幼儿园，是省、市级、区级教科研基地。以“培养生活于国际社会的健康孩子”为办园理念，先后成立了南师大中美研究中心基地、中法合作的“做中学”科学教育项目等试点教育基地；目前拥有十五个班的国内部，以及经江苏省教育厅特批创办于2000年的幼儿国际部。 下图为南京市第一幼儿园实景图： 楼盘历史价格走势图（红点为幼儿园开园时间节点）： 通过价格走势图可看出，2006年7月幼儿园引入时楼盘价格为10500元/m2，到2007年7月价格保持平稳，略有升幅，2007年11月楼盘价格达到最高点，价格增长率为61.9%。 优劣势分析：南京市第一幼儿园作为南京知名幼儿园，对公司楼盘的品牌提升具有很强的推动作用，但同时也存在开发商前期投入大、估算在800——1000万之间。 与恒大项目相对位置图: 选择项目（附实景图片） 世茂滨江花园 楼盘概况 所处区位及与项目的距离方位（图示） 南京市下关区 楼盘开发规模及档次 80万平米水岸豪宅 楼盘的主要特点 南京老城区毗邻长江超高层江景豪宅 配套幼儿园概况 幼儿园名称 南京市第一幼儿园滨江分园 面积 开园时间 2006.07 现在开设班数 16 一般对外收费 对业主子女入读的优惠政策 主要办学特色 知名度高，美誉度高 办学模式 公办/民办？合作/租赁？ 公办园民营 开发商对幼儿园的投入与收益 详见下面对比分析表 评价 成功点 引入名园