海南市文昌首席SOHO商务广场项目可行性研究报告.pptVIP

* 文昌首席SOHO商务广场项目 可行性研究报告 2008年12月20日 前 言： 海南文昌市政府有意向邀请开发商在文昌市内建设一个写字楼项目，我们海南公司通过一定渠道了解到该意向，并开始研究文昌市是否需要写字楼？文昌市是否存在写字楼的需求？应该建何种类型的写字楼？等等问题。 我们带着这些问题，对该设想作了可行性分析(初稿)，并将根据公司的意向来完善本报告。 文昌市宏观 经济研究 第一部分： GDP分析 三产比重分析 固定资产投资及增速分析 人口分析 旅游产业分析 房地产业分析 酒店业规模分析 GDP分析 文昌市GDP连续多年保持稳定、高速增长，特别是2008年前三季度GDP 为61.84亿元，同比增长13.5％，远高于国家的平均增速。受全球金融危机 的影响，文昌的GDP增速在年底会有轻微影响，但由于航天城项目启动和 东环铁路建设的推动作用，文昌经济也将迎来一轮新的增长周期。 三产比重分析（一）： 文昌三大产业的比重比例大致为49%:20%:31%。很明显第二产业增加值的 比重过低。 通常情况下，GDP以及第三产业对GDP的贡献率对写字楼市场的发展有着 直接而明显的影响，这两项指标越高，则写字楼市场的发展空间就越大。 三产比重分析（二）： ● 第三产业划分:传统服务业、现代营利性服务业和现代非营利性 服务业 ● 写字楼的市场主体：营利性现代服务业 文昌以旅游业、房地产业和金融保险业为主体的营利性现代服务业 近年来增速较快，占第三产业的比重也在逐步提高。但仍处于较低水平。 固定资产投资及增速分析： 文昌近些年来固定资产投资同比增长速度在2006年和2007年上半年减缓后， 受房地产和建筑业的拉动，在2007年下半年开始又继续高速增长。 人口分析： 1、文昌从2006年开始人口增长率已经接近普通城市增长速度 。 2、受航天城建设和旅游地产开发的影响，文昌新市区（清澜开发区） 常住人口将快速增长。 旅游产业分析： 文昌从2004年开始旅游接待人数保持稳定增长，近两年来增速都在15%以上， 其中2008年上半年旅游接待人数达86.21万人次，旅游收入4.24亿元。文昌旅游 产业潜力巨大，由此，旅游业也将带动其它相关产业的发展。 房地产业分析－房地产投资额： 1、文昌2005年以前房地产投资集中于老城区、小规模、低水平的开发， 以及居民自建房。 概括分析： 2、2006年投资额4.4亿元，2007年投资额3.7亿元；2008上半年2.88亿元。 相对于其它城市来说，文昌的房地产投资额偏少，从2005年开始算是文昌 房地产业的起步阶段。并且文昌房地产的投向集中于住宅。 房地产业分析－开发规模（一）：四大板块 文城老市区板块 清澜开发区板块 高隆湾板块 铜鼓岭旅游区板块 房地产业分析－开发规模（二）：项目数量和开发面积 在原来的基础上，本次报告新增了一个铜鼓岭旅游区板块 该板块开发简介：西靠航天城发射基地，以开发中高档滨海旅游度假公寓、 酒店和休闲娱乐为主。由华隆投资集团和文昌市人民政府合作共同开发。 文昌目前楼盘开发规模：近20个，正在开工建设面积近60万平米。 房地产业分析－开发规模（三）：板块分布楼盘 基础设施建设中 铜鼓岭旅游区板块 3300元/平米 多层和小高层住宅 开发近20万方 文华园、亿嘉广场、怡喜园 、月亮城、海岸金城 文城老市区板块 3800元/平米 小高层公寓和规划酒店 67万方，主要是碧海城规划有55万方，剩余近45万方未开发。 天海紫贝、碧海城、金山美域、清澜别院 清澜开发区板块 4500-7000元/平米 酒店式公寓、多层/高层住宅、少量别墅 130万方，其中已经开发近一半。 白金海岸、森海湾、椰海尚品 高隆湾板块 售价 建筑类型 体量 项目名称 板块名称 房地产业分析－金融危机下的文昌楼市 2008全球金融危机文昌的楼市特征： （1）整体的市场需求也有一定程度萎缩，但在12月份市场整体有所好转。 （2）各项目可售住房供应速度减缓，土地供应量也降低，本在年前推出的 土地延后。 （3）不同地段、不同建筑品质的楼盘销售业绩差异化明显，具有海景卖点的 毛坯或简装住房依然受欢迎，老市区和新旧城交叉口的楼盘销售不大理想。 （4）岛外客户对文昌的认同感增强，但由于受全球性金融危机、个人收入水平 降低和整个国内楼市降价潮的影响，岛外客户的观望心态也颇浓。 文昌酒店业规模： 目前，在文昌市区，三星级酒店共3家，五星级酒店只有1家， 民营小宾