公交场站综合开发投融资试点方案LAYOU.ppt

3 公交场站投融资试点的操作方案 3.2 操作流程 公交场站综合开发 操作主体 承担工作 策划阶段 综合开发投融资模式策划 综合开发研究院 了解政策需求，进行投融资可行性分析，策划综合开发投融资模式 公交场站综合开发策划 综合开发研究院 编制总纲规划蓝图 预测收益 综合开发研究院 预测客流及物业收益 审批规划方案 政府、综合开发研究院 审批公交场站综合开发规划方案 审批蓝图、取得蓝线 政府、综合开发研究院 审批蓝图、取得蓝线 招标开发主体 制定发展计划 综合开发研究院 根据市场情况，制定计划 公开招标 政府、综合开发研究院、开发商 根据规划建设指标、利润分成等方面公开招标确定开发商 物业开发 开发商 物业详细规划、设计、策划、建设 开发建设 公交场站及上盖开发的建设 开发商、公交场站建设指导委员会 根据公交枢纽建设进度要求，推进公交场站综合开发建设工作 经营阶段 物业利润分成、移交 开发商、公交公司 物业销售、利润分成、物业移交 物业经营、管理 开发商、公交公司 对持有物业良好经营、高效物业管理，公交公司对公交枢纽进行运营 试点公交场站综合开发建设过程 3 公交场站投融资试点的操作方案 3.2 操作流程 利益体 角色 获得权益 承担责任 政府 土地出让方 1、土地收入 2、财政压力的缓解 3、开发的经营物业作为税源带来的收益 4、交通改善带来的经济、社会、生态效益 1、公交场站建设规划 2、审批蓝图，并出让土地给公交公司 综合开发研究院 项目策划及指导 1、规划设计咨询收入 1、公交场站综合开发规划 2、量化预测客流及物业收益 3、根据市场情况，制定计划 4、公开招标开发商 公交公司 公交场站使用者 1、公交场站运营收入 2、客流增加带来的票价收入 1、公交场站建设规划时协助提供需求 2、协调公交场站建设与物业开发间的关系。 开发商 物业投资、建设方 1、公交场站开发相对较低风险，带来的机会收益 2、项目融资，转投其他项目开发收益 3、物业开发收益分成 1、提出招标书申请、取得开发权 2、物业详细规划、设计、策划、建设 3、物业销售、利润分成、物业移交 试点公交场站综合开发模式——权责分析 3 公交场站投融资试点的操作方案 3.4 模式评估 序号 项 目 指 标 1 经济与商业活动 政府财政收支的影响 地方繁荣的影响，即地价改变量的分析 地方就业影响，即提供就业机会的多少 对地方原有购物人流量的影响 对地方商业活动形态及服务范围的影响 2 交通影响 对公交乘客的吸引量影响 对车站附近地方交通流量的影响 对停车空间需求的影响 对地方其他公共运输的影响 对地方交通意外事故发生的影响 3 环 境 空气，水及噪声等环境污染分析 绿化及开放空间的影响分析 能源及稀有资源的消耗等影响分析 4 景 观 视觉美观与吸引力 是否成为城市重要的路标 5 社会质量 对公交场站及场站附近社会犯罪率的影响 对附近住宅形态与品质影响 对社会混合形态的影响 6 管 理 是否与现有的法规相冲突分析 是否应制定相关法规，以便日后管理 开发价值指标评估表 建立评估指标体系对试点公交场站综合开发方案进行评估。从经济、交通影响、环境、景观、社会质量、管理等几方面选取合理的指标，按照权重分配模型对试点公交场站综合开发方案进行测评。 3 公交场站投融资试点的操作方案 3.4 模式评估 进行公交场站综合开发投融资试点方案实施性评估。 确保公交场站综合开发的有序、科学、合理，并取得比较好的综合效益。 开发模式可行 资金筹措有效 试点公交场站综合开发投融资模式可以达到较好的政治效益、经济效益、社会效益，可操作性强，且此类模式已在其他地区或城市实践具有可行性。 通过选择优秀有实力的开发商，进行上盖空间开发，确保资金来源可靠，充足。 同时通过基金、银团贷款等多元化融资手段进行补充，确保资金筹措有效。 3 公交场站投融资试点的操作方案 3.4 模式评估 融资风险可控 房地产风险、资金供应风险及利率风险均在可控范围内。 政策支持到位 深圳市政府已启动公共交通基础设施投融资体制改革，并逐步完善相应的支持政策，包括上盖空间资源支持、地价转资本金政策、简化土地招拍挂流程等。 进行公交场站综合开发投融资试点方案实施性评估。 确保公交场站综合开发的有序、科学、合理，并取得比较好的综合效益。 汇报结束 谢谢！ 1 公交场站综合开发社会化融资的可行性和必要性 1.3 案例分析 香港公交/地铁+物业开发模式的实践经验 地铁综合开发 操作主体 承担工作 前期规划阶段 地铁规划 香港地铁 编制总纲规划蓝图 预测收益 香港地铁 预测客流及物业收益 取得土地 香港政府、香港地铁 对土地及物业进行规划 审批蓝图、取得蓝线 香