龙海项目全程整合营销策划报告.pptVIP

前言 行销：看楼车巡城+圩日派单 户外/楼宇广告推广主题：项目信息+投资理念 公交车身广告：镇圩到县城的小巴车。推广主题：核心卖点+促销信息 外展场布展 两县3万个橙子大派送，事件营销，引起安仁永兴区域客户的整体关注。 大客户陌拜：针对煤矿企业巡展采用上门拜访或派单方式进行项目宣传，组建20人以上的派单队伍，保证气势 珠三角跨区域营销：主要针对一线城市工作的安仁籍客户 镇圩商业中心（农贸（器械）产品、家电、服装专卖店）、建材 b.休闲娱乐（茶馆、沐足、美容中心） c.美食（火锅、中餐、小吃、特色店） 安 仁 首 家 小 型 专 业 市 场 项目定位 功能定位 专业市场业态的特征： 1.多样性：专业市场业态的分布极不规律，涉及农贸、服饰、鞋袜、副食品、干货、百货、五金、建材、超市、餐饮等十余个品种，复杂多样，囊括了大部分的商业业态种类。所以在定位上要谨慎而行，若在业态定位上出现偏差，则于项目的销售的开展将是有害而无益的。 2.专业性：专业市场业态区域规划明显，服务群体较为单一。 项目定位 业态定位 我司建议：规划成小区域专业市场（农贸、服装、建材、家电、餐饮） 核心客户：镇圩个体户、本地刚需居民 来源区域：龙海镇及县城 重点客户：投资客户 来源区域：安仁全县 职业：当地生产企业老板、煤矿从业人员、 事业单位人员、公务员企业中高层管理人员、专业技术人员、个体私营户； 游离客户：周边县镇相关产业从业人员 来源区域：周边县镇 本项目属镇圩小区域专业市场，相对其他商业地产或住宅地产来说，其目标客群的类型较广，可大致分为： 原有镇圩个体户经营者（购买自营或租赁经营）； 镇圩、周边乡下居民刚需居民自用兼投资； 纯投资型客群。 60% 30% 10% 项目定位 客户定位 定价策略—— 不是完全商业类比定价，而是充分结合区位价值及客户接受度定价 价格测算方法—— 1、同期静态类似项目比较法 2、租金收益法 结合以上两种方法，根据邹城本年度的经济发展趋势及经验对本项目未来开售做出价格校对。 价格测算参照指标内容—— 根据本项目的特征，特选择目前其他可比性项目：中都美食街与本项目进行类比分析。其中评估子项及评估数值根据行业和地方惯例及公司从业经验得出。 项目定位 价格定位 价格报告于后期市场考察后递交 项目定位 项目定位 商业定位 住宅定位 产品定位 释义：类别墅产品，独门独户，私享奢阔人生 景观定位 社区园林景观、龙海公园相伴 释义：纯粹清心气息，品味高尚生活 户型定位 释义：舒适的户型空间，宽阔视野感受，清新乐观的生活品质； 项目定位 住宅定位 项目 客户 特征 分析 客户来源 消费需求特征 镇圩个体户经营者 投资和自用并重 镇圩、乡下进城居民 刚需，自用 周边富裕阶层 投资地下一层商铺作为收益的群体 项目定位 住宅定位 客户定位 定级因素 指标 分值 配套 Ａ、城镇基础设施：供水、供气等。Ｂ、社会服务设施：文化教育、医疗卫生、文娱体育、邮电、公园绿地。 Ａ、最不完善；Ｂ、不完善；Ｃ、一般；Ｄ、很完善；Ｅ、最完善 交通 Ａ、大中小巴士路限数量；Ｂ、距公交站近远；Ｃ、站点数量；Ｄ、大中小巴士舒服程度。 Ａ、最少（远）；Ｂ、很少（远）；Ｃ、一般；Ｄ、很多（近）；Ｅ、最近（近） 物业管理 Ａ、保安；Ｂ、清洁卫生；Ｃ、机电；Ｄ、绿化率及养护状况；Ｅ、物业管理费（元／平方米／月）；Ｆ、是否人车分流；Ｇ、物业管理上资质。 Ａ、最差；Ｂ、很差；Ｃ、一般；Ｄ、很好；Ｅ、最好。 周边人文环境环境 Ａ、是否具有良好的景观资源，如：山景、水景、视野等；Ｂ、是否有空气、噪音、废水、废物污染。 Ａ、最差；Ｂ、很差；Ｃ、一般；Ｄ、很好；Ｅ、最好。 园林 Ａ、是否醒目；Ｂ、是否新颖；Ｃ、是否高档；Ｄ、感官舒适程度 Ａ、最差；Ｂ、很差；Ｃ、一般；Ｄ、很好；Ｅ、最好。 户型设计 Ａ、客厅和卧室的结构关系；Ｂ、厨房和厕所的结构关系；Ｃ、是否有暗房；Ｄ、使用率大小。 Ａ、最差；Ｂ、很差；Ｃ、一般；Ｄ、很好；Ｅ、最好。 发展商 Ａ、资产及资质；Ｂ、开发楼盘多少；Ｃ、楼盘质量；Ｄ、品牌 Ａ、最差；Ｂ、很差；Ｃ、一般；Ｄ、很好；Ｅ、最好。 交楼标准 Ａ、初装；Ｂ、简装；Ｃ、精装 Ａ、最差；Ｂ、很差；Ｃ、一般；Ｄ、很好；Ｅ、最好。 本项目的影响因素、指标及其分值的确定 项目定位 住宅定位 价格定位 因项目本身和安平新城有一定的对比竞争性，根据目前安平新城住宅均价为1850元/㎡，因考虑开发周期及项目可溢价部分，我司建议项目均价如下如下： 　建议整体均价约:2300元/㎡ 本案价格水平市场定位： 针对目前形式，采用平开快走，现金为王策略。 项目定位 住宅定位 价格定位 营销篇 核心策略 推售策略 推广方式