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第五节 直接资本化法 直接资本化法概述 资本化率和收益乘数的求取方法 资本化率与报酬率的区别和关系 直接资本化法与报酬资本化法的比较 1 2 一、直接资本化法概述 （一）直接资本化法的概念和基本公式 1、概念： 直接资本化法是将估价对象未来某一年的某种收益除以适当的资本化率或者乘以相应的收益乘数转换为价值的方法。 收益法 报酬资本化法 直接资本化法 报酬率 资本化率 收益乘数(收益乘数法) 3 一、直接资本化法概述 资本化率：(capitalization rate，R)是房地产的某种年收益与其价格的比率，即 收益乘数：是房地产价格除以其某种年收益所得的倍数，即 其中，将未来第一年的收益乘以合适的收益乘数来求取估价对象价值的方法，具体称为收益乘数法。 预测的未来第一年的收益有时用当前的收益近似代替。可用于直接资本化的收益类型主要有潜在毛收入、有效毛收入和净收益等。 潜在毛收入（PGI）：是房地产在充分利用、无空置状况下所能获得的归因于房地产的收入。 有效毛收入（EGI）：是从潜在毛收入扣除空置和收租损失以后得到的归因于房地产的收入。 净收益(NOI)：是由有效毛收人扣除运营费用后得到归因于房地产的收益。 5 2、公式： 式中 V——房地产价值； NOI——房地产未来第一年的净收益； R——资本化率。 房地产价值=年收益×收益乘数 (2) (1) （二）几种收益乘数法 对应着不同的收益类型，收益乘数有毛租金乘数、潜在毛收入乘数、有效毛收入乘数和净收益乘数。相应地，收益乘数法有毛租金乘数法、潜在毛收入乘数法、有效毛收入乘数法和净收益乘数法。 7 （二）几种收益乘数法 1、毛租金乘数法(gross rent-multiplier，GRM) ： 毛租金乘数法是将估价对象未来某一年或某一月的毛租金乘以相应的毛租金乘数转换为价值的方法，即: 房地产价值=毛租金×毛租金乘数 毛租金乘数是市场上房地产的价格除以其毛租金所得的倍数，即 : 8 优点： ①方便易行，在市场上较容易获得房地产的价格和租金资料； ②由于在同一市场上，相似房地产的租金和价格同时受相同的市场力量影响，因此毛租金乘数是一个比较客观的数值； ③避免了由于多层次测算可能产生的各种误差的累计。 缺点：①忽略了房地产租金以外的收入； ②忽略不同房地产空置率和运营费用的差异。 适用：用于土地或出租型住宅(特别是公寓)的估价。但由于它的计算方法比较粗糙，往往作为市场法或其他收益法的一个部分。 9 2、潜在毛收入的乘数法(potential gross income multiplier，PGIM) 潜在毛收入乘数法是将估价对象某一年的潜在毛收入(PGI)乘以潜在毛收入乘数(PGlM)转换为价值的方法，即： V=PGI x PGIM 潜在毛收入乘数(PGIM)是市场上房地产的价格除以其年潜在毛收入所得的倍数，即毛租金乘数是市场上房地产的价格除以其毛租金所得的倍数，即 : 10 优点： 考虑了房地产租金以外的收入。 缺点： 没考虑空置率和运营费的差异。 适用： 如果估价对象与可比实例房地产的空置率差异是暂时的，并且运营费用比率相似，则使用潜在毛收入乘数法是一种简单可行的方法。但总的来说，该方法也比较粗糙，适用于估价对象资料不充分或精度要求不高的估价。 11 3、有效毛收入乘数法(effective gross income multiplier，EGIM) 有效毛收入乘数法是将估价对象某一年的有效毛收入(EGI)乘以有效毛收入乘数(EGIM)转换为价值的方法，即 ： V=EGI x EGIM 有效毛收人乘数是房地产的价格除以其年有效毛收入所得的倍数，即 : 12 优点： 考虑了租金以外的收入、空置率。 缺点： 没考虑运营费用差异，因而也只用于做粗略的估价。 适用： 估价对象与可比实例房地产的空置率有较大差异，且这种差异预计还将继续下去时。 13 4、净收益乘数法(net income multiplier，NIM) ： 净收益乘数法是将估价对象某一年的净收益(NOI)乘以净收益乘数(NIM)转换为价值的方法（能提供更可靠的价值测算），即：V=NOI x NIM 净收益乘数是房地产的价格除以其年净收益所得的倍数，即： 由于净收益乘数与资本化率是互为倒数的关系，通常很少直接采用净收益乘数法形式，而采用资本化率将净收益转换为价值的形式，即：