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物业公司的组建方案及管理办法 一、组建物业公司的目的： 1、工业园区的物业管理是全方位、多层次的管理。首先要确立“以人为本、用户至上”的经营思想，即以人为服务主体，进一步深层次地研究服务主体的构成，再根据企业不同层次的生活和生产需求，确定物业管理工作内容、服务标准以及管理目标，从而逐步形成一个不断完善的社区化服务体系，使工业园区的物业管理工作不断提高，以适应形势的需要。 遵循“以人为本，以客为先”的管理理念和诚信、周到、全 程、真情演绎“精心管理，全心呵护”的服务理念。以“为客户 提供安全、舒适、优质的物业管理服务，满足和超越社会、客户 对物业管理不断再增长的需求”为企业使命，形成“团结、务实、 严谨、高效”的企业作风。 2、建立一支懂经营、会管理、精业务、肯奉献、高素质、 服务优的工业园区物业管理队伍。树立八个意识：集体意识、服 务意识、竞争意识、成本意识、效益意识、安全意识、法制意识、 创优意识。具备八心：安心、事业心、责任心、诚心、细心、信 心、耐心、爱心。制定设备、设施养护计划，使物业“保值”、 “增值”。根据物业项目的设备、设施来制定不同阶段的养护计 划，结合设备、设施特性，以日常养护为基础，维护好所有的设 备、设施，确保日常的正常运转。 3、工业园区物业公司开展多种经营形式，不断创新赢利模 式，创造新的赢利点，增加经营收入，已经成为我公司继续发 展壮大的首要任务 二、组建工业园区物业公司的思路 （一）、工业园区物业管理的特点 1、工业园区内标准厂房的产权形式多元化。 2、大多数工人的素质较低。 3、厂房内的机械及藏量过多的货物可能超出楼面结构的承 载标准 4、机器开动时震荡噪音对环境产生磁扰。 5、升降机使用频繁,损耗较大。 6、工业楼房老化磨损速度加快,保养维护费高。 7、厂房内存储易燃物品及材料多,火警危险性高。 8、 公用地方及走火通道经常堆放杂物。 （二）、工业园区物业管理的难点 1、由于工业园区内标准厂房的多元性，加大了物业管理的 难度。 2、险情。因使用频繁或使用不当，造成房屋的损坏，以致 带来结构的变化，险情出现难以预料。而且，厂房设备损耗严重， 保养，维修费用高昂。 3、消防点多面广。厂区内存储的易燃易爆物品和有害的危 险品，容易出现火警或险情，因电器安装、机器的用电不当，也 容易引起火灾;另外厂区内的交通工具和人员多而杂，这给保卫 工作带来了难度。 4、 功能特殊。由于使用的特殊性难以保持整洁，污水不便 处理。 三、物业公司的组织形式 （一）、公司构架： 董事长 总经理 物业管理部工程管理部安全保卫部环境管理部 （二）、人员编制 总经理：人 财务部：人 物业管理部： 人 工程管理部： 人 安全保卫部： 人 环境清洁部： 人 （三）、职责、服务内容与工作程序： 物业管理部： 1、职责： ◇为物业管理和服务配套配置适合的人力资源 ◇负责日常办公行政事务 ◇管理物业档案和业主资料档案 ◇接受和处理业主报修、投诉、委托服务事宜 ◇协调各部门日常运作 ◇检查服务质量，对不合格服务采取纠正和预防措施 ◇负责日常物业管理费用收取 2、服务内容： ◇建立客户服务中心，接受业主报修、投诉、热线服 务 ◇根据业主需求和实际情况及时处理各种问题，指令 和协调各部门为业主提供服务 ◇按档案资料管理要求，建立物业档案和业主档案 ◇按内部管理要求，做好物业管理日常行政、后勤工作 ◇按培训计划，组织和落实培训事宜，并记录考察结果 ◇做好与业主的沟通、回访工作 ◇按服务质量评定要求和不合格服务控制，做好服务质 量控制工作 ◇按财务制度，做好管理费收缴和日常费用开支工作 ◇做好业主装修管理 3、程序： 内部管理工作流程图 根据工作计划和 业主需求下达指令 财 务 按工作指令实施 客户服务员 工作结果 文 员 根 物 进行检查 据 业 实 管 际 理 效 部 果 进 行 根据实际情况 实施过程中信息反馈 和新的需求拟 质量分析改正 定新的工作计划 拟定纠正/预防措施 对外服务工作流程图 各种渠道 下达指令 部门主管 业主需求 客户服务中心 或 相关人员 征求 意见 根据 需求下达指令 实 施 物 评定 过 业 业 主 程 管监督有关部门 进行检查 服务结果 理 各相关部门主管 服 部 务 质 量 控 制 制定新的管理制度 服务质量改进 信息反馈/分析改进 满足业主要求 拟定纠正/预防措施 服务质量控制图 各种服务信息反馈结果 各种质量记录 服务质量评定会议进行分析、讨论 业主信息反馈 拟定纠正/预防措施 服务结果有效性验证 改进和提高服务质量 为业主提供服务 业主意见问卷调查 达到业主需求和满意 楼宇交付工作程序 为保障业主（住户）和开发公司的合法权益，按售、租合同 有关条款顺利进行交付工作，特制定下列工作程序： A、业