加油站拆迁成本初步估算调查分析.docxVIP

济南槐荫区纬十二路三角地块·中石化济南市经六路第五 加油站拆迁成本初步估算调查分析 一、概况 1、经营单位名称、位置及规模结构 经营单位名称为：中石化济南市经六路第五加油站； 地理位置：山东省济南市槐荫区经六纬十二路 237 号（省物资局宿舍楼南邻）；规模结构：建筑面积 70m2（共一层砖混结构），罩棚约计 185 m2（共一层钢架结构）；两处加油岛，四组加油机及四用一备油枪。正常工作人员 5-7 名，三班制轮岗。 2、前期数据调查计算 现场勘查及图纸测量计算该加油站房产及用地面积； 二、估算依据及特点 1、依据： 《济南市城市房屋拆迁管理办法》及实施细则、《济南市国有土地上房屋征收与补偿工作暂行规定》、《济南市国有土地收购储备办法》（济南市政府令第230号）、《济南市土地征收管理办法》（济南市政府令第238号）、《汽车加油加气站设计与施工规范》GB 50156—2002（2006 年版)及《关于加油站罩棚房产税问题的通知》财税[2008]123号等。 2、在评估中必须充分了解其自身特点，才能正确把握其价格的影响因素和影响关系，从而才可能通过科学评估得到其合理的价格。所以加油站作为一种经营性房地产，一般情况下，其建筑质量、用料、工艺和设备、设施条件等差异及影响不大，其经营收益主要取决于其座落位置的临路条件和交通车流量及其车辆进出口条件等对其经营效益都有影响。故其位置条件决定下的土地的价格更是加油站房地产价格的主要构成部分。 三、成本收益法测算过程如下：（市场数据来自中石油、中石化及加油站服务网） 1、计算单位加油站年净收益 1）年销售毛收入 平均销售毛收入＝平均年销售收入－平均年销售成本＝平均年加油量×（平均销售价－平均进货价） 在估价时点，我市加油站汽油进价平均为 2700 元/吨、销价为 3120 元/吨；柴油进价平均为 2450 元/吨、销价为 2715 元/吨。各加油站的年销售量中，平均汽油 85％、柴油占 15％，采用加权平均计算进销差价。汽油、柴油公斤与升的换算系数分别取 0.738、0.846。根据市场经验平均计算，假如该加油站销售量的平均值为 3318485 升/站。则： 平均年销售收入 ＝3318485×12/8×[（3120-2700）×0.738×85%+(2715-2450)×0.846× 15%]/1000＝1442947 (元/站) 2）确定年平均运营费用 年平均职工费用 假如该加油站各年职工的工资、奖金，二金、福利费等费用情况，采用先计算各加油站的三年平均值的方法，得到年平均职工费用为 514385 元/站。 年平均水电费：指维持加油设备及职工工作用水和用电的费用。同上述方法计算得到年平均水电费为 29578 元/站。 年平均修理费：维持加油站加油设备正常运转和相关设施修理的费用。同上述方法计算得到年平均修理费为 62314 元/站。 年平均办公及管理费：加油站正常运作职工所需的办公用品、管理人员的业务管理费用等。同上所述方法计算得到年平均办公及管理费为 2067 元/站。合计；年运营费用＝514385＋29578＋62314＋2067＝608344 元/站 3）确定年折旧费：指加油设备正常运转期间每年的价值折旧，包括油泵和储油罐折旧。假如平均测算值得到该加油站平均油泵数为 4.182 台/站（含临时罐）。 油泵年折旧：折旧＝平均油泵数×年每台折旧额 按每台油泵平均价格为 3 万元、使用年限为 15 年，以直线折旧计。则： 年每台油泵折旧额＝30000/15＝2000 元/台 故，年折旧额＝4.182×2000=8364 元/站 储油罐年折旧----同上，按每台储油罐平均价格为 4 万元、使用年限为 20 年， 则： 年每台储油罐折旧额＝40000/20＝2000 元/台年储油罐折旧额＝4.182×2000=8364 元/站合计：年折旧费＝8364＋8364＝16728 元/站4）计算年平均经营利润 经营利润指每个加油站每年正常经营状况下其经营资金应有的利润，可以年平均运营费用和流动资金之和为基数计算经营利润。流动资金指保持持续加油业务需投入的周转资金额，主要为每次进货所需资金。 年平均流动资金＝年平均进货成本/年平均需进货次数年平均进货成本＝年平均销售油量×平均进货价年平均需进货次数＝年销售油量/储油能力 假该加油站储油罐体积计算总储油能力和销售量之和，得到年平均需进货次数 38 次，即年流动资金周转次数为 38 次，平均每站年销售量同前，则可计算得年平均流动资金为 244334 元/站。 根据有关调查数据，目前本市普通商业行业利润在 8％～10％，加油站行业投资年基准收益率为 11％，故直接取 11％为加油站行业经营利润率，则：年平均经营利润=（平均流动资金＋运营费用）×利润率 ＝（2443